DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) NEDİR? DOP KESİNTİSİ, HESAPLAMASI VE DAVA YOLU

Av.Yıldırım YILDIRIM
13 Haz
77 dakikada okunur

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) NEDİR?, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) TARİHÇESİ, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) HUKUKİ DAYANAĞI, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) KESİNTİSİNİN AMACI NEDİR?, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ORANI (DOPO) NEDİR?, DOP ORANI (DOPO) NASIL HESAPLANIR?, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) FORMÜLÜ VE HESAPLAMA ÖRNEĞİ, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) ORANI YÜZDE KAÇTIR?, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) ORANI NEDEN %45'TİR?, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) HANGİ TAŞINMAZLARDAN KESİLİR?, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) İKİNCİ KEZ ALINABİLİR Mİ?, EK DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (EK DOP) KESİNTİSİ ŞARTLARI, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) İLE KAMULAŞTIRMA ARASINDAKİ FARKLAR, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA KONU ALANLAR NASIL KAMU MÜLKİYETİNE GEÇİRİLİR?, PARSELASYON PLANI NEDİR VE DOP İLE İLİŞKİSİ NEDİR?, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) KESİNTİSİNE KARŞI İDARİ İTİRAZ, DOP KESİNTİLERİNE KARŞI İDARİ İTİRAZ SEBEPLERİ, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) KESİNTİLERİNE KARŞI DAVA AÇILMASI, DOP KESİNTİSİNE KARŞI DAVA AÇMA SÜRESİ, DOP DAVALARINDA 60 GÜNLÜK SÜRE VE 5 YILLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE, DOP KESİNTİSİNE KARŞI DAVA AÇILMASINDA TEBLİĞİN ÖNEMİ, KESİNLEŞEN PARSELASYON PLANLARINA KARŞI 5 YIL SONRA DAVA AÇILABİLİR Mİ?, PLAN DEĞİŞİKLİĞİ TALEBİNİN REDDİ ÜZERİNE DAVA AÇILMASI, DOP KESİNTİSİNİN İMAR PLANLARINA UYUM ZORUNLULUĞU, DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) UYGULAMALARINDA AVUKATIN ÖNEMİ

İmar uygulamaları kapsamında taşınmaz maliklerinin en sık karşılaştığı kavramlardan biri Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)'dır. Özellikle arsa ve arazi düzenlemelerinde uygulanan DOP kesintisi, taşınmazların yüzölçümünü doğrudan etkilediğinden mülkiyet hakkı bakımından büyük önem taşımaktadır. Ancak birçok taşınmaz sahibi, DOP'un ne olduğu, hangi durumlarda uygulanabileceği, kesinti oranının nasıl belirlendiği ve yapılan kesintilere karşı hangi hukuki yollara başvurulabileceği konusunda yeterli bilgiye sahip değildir. Bu nedenle DOP uygulamalarının hukuki dayanaklarının, sınırlarının ve taşınmaz maliklerine tanıdığı hakların bilinmesi, olası hak kayıplarının önlenmesi açısından son derece önemlidir. Bu yazımızda Düzenleme Ortaklık Payı'nın ne olduğu, hangi amaçlarla uygulandığı, DOP kesintisinin şartları ve hukuka aykırı uygulamalara karşı başvurulabilecek yasal yollar ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) NEDİR?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), imar uygulamalarında kamu hizmetlerine ayrılması gereken alanların karşılanabilmesi amacıyla, düzenleme sahasında bulunan taşınmazlardan bedelsiz olarak alınan payı ifade etmektedir. DOP uygulaması, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinde düzenlenmiş olup arazi ve arsa düzenlemelerinin temel unsurlarından biridir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik 4. Madde "...ç) Düzenleme ortaklık payı (DOP): Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kulanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kulanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kulanımı dışında hiçbir fonksiyon için kulanılamaz." denilerek tanımlama yapılmıştır.

İmar planlarının uygulanabilmesi için yol, park, yeşil alan, çocuk bahçesi, meydan, okul, sağlık tesisi, ibadet alanı ve benzeri kamu kullanımına ayrılan alanlara ihtiyaç duyulmaktadır. Bu alanların oluşturulabilmesi amacıyla düzenleme bölgesindeki taşınmaz maliklerinden belirli oranlarda DOP kesintisi yapılabilmektedir.

DOP, kamulaştırmadan farklı bir uygulamadır. Kamulaştırmada taşınmaz malikine bedel ödenirken, DOP uygulamasında kanunun öngördüğü şartların gerçekleşmesi halinde bedelsiz kesinti yapılmaktadır.

2. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYININ TARİHSEL GELİŞİMİ

TURUK VE EBNİYE NİZAMNAMESİ (1864)

Düzenleme Ortaklık Payı uygulamasının kökenleri Osmanlı Devleti dönemine kadar uzanmaktadır. 1864 yılında yürürlüğe giren Turuk ve Ebniye Nizamnamesi, daha önce uygulanan Ebniye Nizamnamesi'nin yerine geçerek imparatorluk genelinde uygulanmaya başlanmıştır. Bu dönemde imar faaliyetleri kapsamında taşınmaz maliklerinden alınabilecek bedelsiz terk oranı en fazla %25 olarak kabul edilmiştir.

EBNİYE KANUNU (1882)

1882 yılında yürürlüğe giren Ebniye Kanunu, Osmanlı Devleti'nin ilk kapsamlı imar kanunu olarak kabul edilmektedir. Kanun ile okul ve karakol gibi kamu hizmetlerine ayrılacak alanların maliklerden karşılanması ve yol genişletmelerinde gerekli alanların yol kenarındaki taşınmazlardan temin edilmesi öngörülmüştür. Bu dönemde de bedelsiz terk oranı %25 seviyesinde korunmuştur.

6785 SAYILI İMAR KANUNU (1957)

Cumhuriyet döneminin ilk imar kanunu olan 6785 sayılı İmar Kanunu ile belediyelere önemli yetkiler tanınmıştır. Kanunun 42. maddesi uyarınca belediyeler, imar uygulamasına tabi tutulan taşınmazları yeniden düzenleyerek maliklerine en fazla %25 eksik yüzölçümüyle dağıtabilme yetkisine sahip olmuştur. Böylece kamu hizmetleri için gerekli alanların oluşturulması amaçlanmıştır.

ANAYASA MAHKEMESİ'NİN 1963 TARİHLİ İPTAL KARARI

Anayasa Mahkemesi 1963 yılında verdiği kararla, taşınmaz maliklerine herhangi bir karşılık ödenmeden %25'e kadar eksik dağıtım yapılmasını mülkiyet hakkına aykırı bulmuştur. Mahkeme, söz konusu düzenlemenin kamulaştırmaya ilişkin anayasal güvenceleri ihlal ettiği sonucuna ulaşarak ilgili hükmü iptal etmiştir.

1605 SAYILI KANUN VE DOP KAVRAMININ ORTAYA ÇIKIŞI (1972)

Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararından sonra oluşan boşluk, 1605 sayılı Kanun ile giderilmiştir. Bu düzenleme ile ilk kez "Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)" kavramı mevzuata girmiştir. Yeni sistemde, imar uygulaması sonucu taşınmazlarda meydana gelen değer artışının karşılığı olarak maliklerden en fazla %25 oranında DOP kesintisi yapılabilmesi kabul edilmiştir.

3194 SAYILI İMAR KANUNU (1985)

1985 yılında yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Kanunu ile DOP sisteminde önemli değişiklikler yapılmıştır. Öncelikle DOP üst sınırı %25'ten %35'e yükseltilmiştir. Ayrıca ibadet alanları ve karakol yerleri de DOP ile karşılanabilecek alanlar arasına dahil edilmiştir. Bunun yanında bazı durumlarda DOP'un nakdi karşılığa dönüştürülmesine imkan tanınmıştır.

5006 SAYILI KANUN (2003)

2003 yılında yürürlüğe giren 5006 sayılı Kanun ile DOP oranı bir kez daha artırılarak %35'ten %40'a çıkarılmıştır. Aynı değişiklik kapsamında Milli Eğitim Bakanlığı'na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları için ayrılan alanlar da DOP ile elde edilebilecek kamu hizmet alanları arasına eklenmiştir.

6704 SAYILI KANUN (2016)

2016 yılında yapılan değişiklikle DOP kapsamında karşılanabilecek alanların kapsamı genişletilmiştir. Bu kapsamda erişme kontrollü yollar ile suyolları da düzenleme ortaklık payı kullanılarak oluşturulabilecek alanlar arasına dahil edilmiştir.

7139 SAYILI KANUN (2018)

2018 yılında kabul edilen 7139 sayılı Kanun ile taşkın kontrol tesisleri de DOP kapsamında karşılanabilecek kamu hizmet alanları arasına eklenmiştir. Böylece altyapı ve afet önleme amaçlı bazı tesisler için de DOP uygulamasından yararlanılması mümkün hale gelmiştir.

7181 SAYILI KANUN (2019)

DOP sistemindeki en kapsamlı değişikliklerden biri 2019 yılında gerçekleştirilmiştir. 7181 sayılı Kanun ile DOP üst sınırı %40'tan %45'e yükseltilmiştir. Ayrıca sağlık tesisleri, devlet kurum alanları, mezarlıklar, belediye hizmet alanları, sosyal ve kültürel tesis alanları, spor alanları ile gezi ve piknik alanları da DOP kapsamında karşılanabilecek alanlar arasına dahil edilmiştir.

Bu değişiklikle birlikte yalnızca düzenleme alanının değil, düzenleme alanını da kapsayan bölgenin ihtiyaçlarının dikkate alınabileceği yönünde yeni bir yaklaşım benimsenmiştir. Böylece DOP uygulamasının kapsamı önceki dönemlere göre önemli ölçüde genişlemiştir.

3. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ORANI (DOPO) NEDİR?

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik 4. Madde "...d) Düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO): Bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. Düzenleme ortaklık payı oranı, virgülden sonra yedi basamak olarak hesaplanır." Bu hüküm, Düzenleme Ortaklık Payı Oranı'nın (DOPO) nasıl hesaplanacağını tanımlamaktadır. Buna göre DOPO, bir imar uygulaması kapsamında kamu hizmetlerine ayrılacak alanlar için alınan toplam DOP miktarının, düzenleme sahasında bulunan ve uygulamaya tabi tutulan tüm parsellerin toplam yüzölçümüne bölünmesiyle elde edilen orandır. Başka bir ifadeyle, düzenleme alanındaki her taşınmazdan ne kadar oranda kesinti yapılacağını gösteren hesaplama ölçüsüdür. Yönetmelik ayrıca bu oranın hesaplanmasında hassasiyet sağlanması amacıyla sonucun virgülden sonra yedi basamaklı olarak belirlenmesini zorunlu kılmıştır.

4. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYININ (DOP) HUKUKİ DAYANAĞI

Düzenleme Ortaklık Payı uygulamasının hukuki dayanağını başta 3194 sayılı İmar Kanunu'nun "Parselasyon planlarının hazırlanması" konu başlıklı 18. maddesi "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) (Değişik birinci cümle:5/12/2024-7534/6 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.

(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/6 md.) Düzenleme sahasında üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamının, ikinci fıkrada belirtilen düzenleme ortaklık payından fazla olması veya daha öncesinde parselasyon planı tescil olmuş alanlarda ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının 13 üncü maddede belirtilen yöntemlerle kamuya geçişi sağlanır. Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamulaştırma yoluyla kamu eline geçirilecek olması halinde, uygulamaya giren parsellerin, imar planında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları ilgili idarece kamulaştırılır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

(Ek sekizinci fıkra:18/7/2021-7333/10 md.) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınır.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, (…) bedele dönüştürülebilir. (Ek cümle:5/12/2024-7534/6 md.) Parselasyonu onaylayan idare tarafından alınan bu bedel, fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) (Değişik fıkra:5/12/2024-7534/6 md.) Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6362 sayılı Kanuna göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyeceği tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenir. Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devri yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez, tapuda herhangi bir işlem tesis edilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Uygulama imar planında hüküm bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.

(Mülga fıkra:4/7/2019-7181/9 md.)

(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.

Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

(Ek fıkra:14/2/2020-7221/7 md.) Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik yeni imar uygulaması yapılabilir. Bunun mümkün olmaması durumunda davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla tescilli imar parselleri üzerinden yeni parselasyon işlemi yapılarak uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.

(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir.

Bunun yanında Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümleri de uygulamanın usul ve esaslarını belirlemektedir. "Düzenleme ortaklık payına ait esaslar" konu başlıklı MADDE 14 "– (1) Düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan umumi ve kamu hizmet alanları için, İmar Kanununun 18 inci maddesine göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini (%45) geçemez. ( 2) (Danıştay Altıncı Dairesinin 13/5/2024 tarihli ve E.:2020/5904; K.:2024/2887 sayılı kararı ile iptal ibare; Yeniden Düzenleme:RG-11/9/2025-33014) Düzenleme ortaklık payına konu alanlar; a) (Değişik ibare:RG-11/9/2025-33014) Bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan. b) (Yeniden Düzenleme:RG-11/9/2025-33014) İbadet yeri, karakol ve Mili Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamu tarafından hizmet verilecek kreş ve gündüz bakım evleri.* c) Pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları. ç) Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları. d) Otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı (Değişik ibare:RG-11/9/2025-33014) yol, su yolu. e ) (Danıştay Altıncı Dairesinin 13/5/2024 tarihli ve E.:2020/5904; K.:2024/2887 sayılı kararı ile iptal ibare; Yeniden Düzenleme:RG-11/9/2025-33014) Bölgenin geneline hizmet veren spor alanları. f) Belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı. g ) (Danıştay Altıncı Dairesinin 13/5/2024 tarihli ve E.:2020/5904; K.:2024/2887 sayılı kararı ile iptal ibare; Yeniden Düzenleme:RG-11/9/2025-33014) Kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları. ğ) Rekreasyon alanı, mesire alanları ve özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan. h) Resmî kurum alanı. ı ) (Danıştay Altıncı Dairesinin 13/5/2024 tarihli ve E.:2020/5904; K.:2024/2887 sayılı kararı ile iptal ibare; Yeniden Düzenleme:RG-11/9/2025-33014) Uygulama imar planı kararlarıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları. i) Mezarlık, otogar alanı. (3) Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının öncelikle düzenleme sahasındaki Hazine taşınmazlarından karşılanması esastır. Yetmemesi halinde, ikinci fıkrada yer alan umumi ve kamu hizmet alanları için düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra yüzde kırk beşe (%45) tamamlayan fark kadar alan düzenleme ortaklık payından karşılanır. (4) İmar planı bulunan ve arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlarda; kadastro yolarının imar adasına denk gelen kısımları, alan kazanmakamacıyla, parselasyon planı yapılmadan önce 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 21 inci maddesi uyarınca ihdas edilemez ya da parselasyon planı ile belediye/köy tüzel kişiliği/Hazine adına ihdas edilerek parselasyon planına alınamaz. Düzenleme sahası içerisindeki kapanan imar ve kadastro yoları varsa, parselasyon planı sırasında toplam düzenleme ortaklık payından düşülerek düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır. (5) (Değişik:RG-11/9/2025-33014) Ancak kapanan kadastro ve imar yolarının toplam alanının, düzenleme sahasındaki düzenleme ortaklık payına konu olan umumi ve kamu hizmet alanlarından fazla olması durumunda; artan miktar 2644 sayılı Kanunun 21 inci maddesi hükümlerine göre köy tüzel kişiliği, belediye veya Hazine adına tescil edilir. Bu fıkra hükümleri gereğince Belediyesi adına tescil edilecek alanlar, büyükşehir belediyesi olan yerlerde; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen belediyelerin görev dağılımına göre ilgili belediye adına tescil edilir. (6) Parselasyon planı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla; düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alan miktarının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payı oranına göre kesilecek alandan az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılır. (7) (Değişik:RG-11/9/2025-33014) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesine göre özel parselasyon planı yapılan veya hisseli satışlar sonucu f ilen oluşan yol, çocuk bahçesi, otopark, meydan ve benzeri hizmetlere ayrılan yerler için bedelsiz terkin edilen alanların ve kesintilerin toplamının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payından az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Parselasyon planında yapılan kesinti miktarı ile önceki kesinti ve terklerin toplam oranı %45’i geçemez. (8) Düzenleme sahasındaki taşınmazlardan bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kulanılmak üzere bağışlanması ya da belediye veya hazine arazilerinin tahsis edilmesi durumunda; bağışlanan ya da tahsis edilen miktar, toplam umumi ve kamu hizmet alanlarından düşülmek suretiyle düzenleme ortaklık payı hesaplanır. Parselasyon planı yapılmadan ifraz, tevhit ve terk yoluyla; düzenleme ortaklık payına konu alanlara terk edilen ya da bağışlanan alanlar hariç olmak üzere, bağış ve tahsis yapılan taşınmazdan, bağış ve tahsis miktarı düşüldükten sonra geri kalan alandan düzenleme ortaklık payı alınır. (9) (Danıştay Altıncı Dairesinin 13/5/2024 tarihli ve E.:2020/5904; K.:2024/2887 sayılı kararı ile iptal fıkra; İçme suyu havzasında kalması nedeniyle 28/10/2017 tarihli ve 30224 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İçme-Kullanma Suyu Havzalarının Korunmasına Dair Yönetmelik kapsamında yerleşime konu edilemeyen ve rekreasyon amaçlı imar planı bulunup, plan kararı ile özel tesis yapılmasına imkan verilen alanlarda; etrafını sınırlayan alanların yerleşim durumu, yapı yoğunluğu ve daha önce imar uygulaması görmesi gibi nedenlerden ötürü bu alanlarla birleştirilerek imar uygulaması yapılamaması halinde, rekreasyon alanı kullanımındaki imar parsellerine özel mülkiyetten tahsis yapılmak suretiyle parselasyon planları yapılabilir, imar mevzuatındaki yapılaşma koşullarını aşmamak kaydıyla özel tesis yapımına izin verilebilir.)"

"Düzenleme ortaklık payını aşan umumi ve kamu hizmet alanlarının elde edilmesi" konu başlıklı MADDE 15 "– (1) (Değişik:RG-11/9/2025-33014) Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması veya DOP kesildiğinden dolayı ikinci kez DOP kesilememesi durumunda, 14 üncü madde de belirtilen usul ve esaslara göre düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır. Bu alanların yetmemesi halinde kalan miktarın ya da bu yöntemle karşılanamaması halinde tamamının, 5 inci maddenin ikinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen usulerle kamuya geçişi sağlanır. (2) (Ek:RG-11/9/2025-33014)(1) Düzenleme ortaklık payının %45’i aşan kısımlarının kamulaştırmaya konu edilmesi halinde; 14 üncü maddedeki sıraya göre yüzde kırk beş (%45) oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra geriye kalan umumi ve kamu hizmet alanlarında, parse lerin umumi ve kamu hizmet alanlarına isabet eden kısımları, isabet eden alanları oranında kamulaştırılmak üzere umumi ve kamu hizmet alanına tahsis edilir. Öncelikle parse lerin kamulaştırmaya konu umumi ve kamu hizmet alanlarına isabet ettiği alanların oranı hesaplanır. %45 düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra hesaplanan oranlara göre hangi parse lerden ne kadar kamulaştırma yapılacağı belirlenir. Bu parse lere, uygulamayı yapan kurum tarafından imar planındaki kulanım kararına göre hizmeti vermekle sorumlu kurumun kamulaştırılacağı şerhi düşülerek özel mülkiyet adına tescil edilir. Bu alanların kamulaştırılması parselasyon planının yapılmasına ve tesciline engel değildir. Parselasyon planı tescil edildikten sonra kamulaştırma işlemlerine devam edilir. Kamulaştırılması gereken taşınmazlar, parselasyon işleminin tescilinden itibaren, 5 yıl içerisinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre sorumlu idarenin kararı ile gerekçeleri belirtilerek en fazla 1 yıl uzatılabilir. (3) Bu madde gereğince yapılacak kamulaştırmalardan; a) Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, (Mülga ibare:RG-11/9/2025-33014) belediye hizmet alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanları, otogar, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediye mücavir alan sınırları içerisinde belediyesi, dışında il özel idaresi tarafından, b) Spor alanı, (Değişik ibare:RG-11/9/2025-33014) kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları , sosyal ve kültürel tesis alanı, resmî kurum alanı gibi hem belediyenin hem de diğer kamu kurumlarının kulanımında olabilecek alanlar ise hizmeti verecek idare tarafından, c) Diğer alanlar imar planındaki kulanım amacına göre valilikçe (merkezi idareye bağlı valilik bünyesindeki taşra teşkilatları) veya imar planındaki kulanım amacına göre hizmeti vermekle yükümlü kamu kurumunca, kamulaştırılır. (4) Büyükşehir belediyesi olan yerlerde kamulaştırma; Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen görev dağılımına göre ilgili belediye tarafından yapılır. (5) (Mülga:RG-11/9/2025-33014)"

"Düzenleme ortaklık payının alınmadığı durumlar" konu başlıklı MADDE 16 "– (1) (Değişik:RG-11/9/2025-33014) Düzenlemeye tabi tutulan parse lerden umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelen kısımlar hariç olmak üzere, üzerinde yapı bulunan parse lerde; a) Düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra asgari imar parseli şartlarının sağlanamadığı ha lerde, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek parselasyon planı yapılır. b) Belediye/Valilik veya Hazine taşınmazı bulunmaması ya da yeterli gelmemesi durumunda, parselasyon planı yapımı sırasında; üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve asgari imar parseli şartlarının sağlanabildiği ha lerde, yasalara uygun olarak inşaa edilmiş mevcut yapı nedeniyle kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle parselasyon planı yapılabilir. Ancak bedele dönüştürülen düzenleme ortaklık payına karşılık gelen alanın, bedele dönüştürmeye konu olmayan diğer parse lerden fazladan düzenleme ortaklık payı olarak kesilmesi durumunda parse lerin; düzenleme ortaklık payının %45’in üzerinde çıkması, müstakilken hisseli hale gelmesi, bedele dönüştürmeye konu değilken bedele dönüştürmeye konu hale gelmesi gibi teknik olarak mümkün olmayan hususların oluşması halinde bedele dönüştürme işlemi yapılamaz. (2) Düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle belediye/valilik mülkiyetindeki alanlar veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilen parse lerdeki kamu hisseleri yapı sahibine rayiç bedel üzerinden (Değişik ibare:RG-21/10/2020-31281)29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Ma ların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (c) bendindeki şartları sağlamak kaydıyla doğrudan satılabilir . (3) (Değişik:RG-11/9/2025-33014) Bedele dönüştürme işleminde; yapılaşmış alanlar nedeniyle kesilemeyen DOP oranına göre düzenleme sahasındaki diğer parse lerin her birinden fazladan kesilecek alan miktarı bulunur. Bu alanın bedele dönüştürülen toplam alana bölünmesiyle elde edilecek oranın toplam bede le çarpılması suretiyle, düzenleme sahasındaki diğer parse lerden her birine ödenmesi gereken miktar bulunur. Bu bedel ilgili parsel sahiplerinin hesabına yatırılır. Ulaşılamayan parsel sahiplerinin alacakları belediye hesabında bekletilir. Bu bede ler parse ler için her yıl ödenmesi gereken emlak vergisinden parça parça düşülmek suretiyle bedelin tamamı ödeninceye kadar devam etmek suretiyle mahsuplaşılır. Bu durumda ya da taşınmaz sahibinin çeşitli nedenlerle bu bedeli sonradan tahsil etmesi durumunda alacaklarına ilişkin olarak her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında artış uygulanır. Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyeceği, bedele dönüşüme konu edilen parselin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenir. Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında günce lenmek suretiyle ödenmedikçe devri yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez, tapuda herhangi bir işlem tesis edilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir. (4) (Değişik:RG-11/9/2025-33014) Kamu hizmetlerine tahsis edilip imar planında da aynı kulanım amacına ayrılan kamuya ait taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınmaksızın parselasyon planıyla imar planında bulunduğu yere tahsis edilebilir. Kamulaştırmaya konu edilen ve kamulaştırma yoluyla elde edilen taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, kamulaştırılan parselin, imar planı kararları ile kamulaştırma amacı dışında kulanılması durumunda; düzenlemeye giren diğer parse ler gibi düzenleme ortaklık payı alınarak dağıtıma tabi tutulur. Bu durum ve parselasyon planlarının askıya çıktığı bilgisi kamulaştırmayı yapan idareye bildirilir. Kamulaştırılan ya da kamu hizmetlerine tahsis edilen bu parse lerin alanlarının, imar planındaki kulanım amacına ayrılan alandan az olması durumunda eksik kalan alan düzenleme ortaklık payından karşılanır. Fazla olması durumunda artan miktardan, diğer parse lerde olduğu gibi düzenleme ortaklık payı alınarak en yakın yere tahsis edilir. (5) Evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı alınmış olan arsa veya araziler, düzenleme ortaklık payı hesabına katılmaz. Ancak, her türlü imar planı kararı ile düzenleme sahasını kapsayan alanda; yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parse lerden uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması ve uygulamayı yapan idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu veya Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından parse lerde değer artışı olduğunun raporlanması halinde, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını (Değişik ibare:RG-11/9/2025-33014) yeni düzenleme sınırı içerisindeki hesaplanan düzenleme ortaklık payı oranına kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. (Ek cümle:RG-11/9/2025-33014) Bu kesinti birden fazla yapılacak uygulamalar için geçerli olup, bu kesinti miktarları ile umumi ve kamu hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplamının oranı hiçbir suretle % 45’i geçemez. (6) Evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı alınmış olan arsa veya arazilerde; her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olsa dahi, imar mevzuatına uygun ruhsatlı yapıların bulunduğu parse lerden ilave düzenleme ortaklık payı alınmaz, bedele dönüştürülür. Bu parse lerin tapu kaydına, “alınamayan düzenleme ortaklık payı farkına karşılık gelen alan ve alanın değeri kadar bedel ödenmeden yapı ruhsatı alınamayacağı” beyanı düşülür. Alınamayan düzenleme ortaklık payı farkına karşılık gelen alanın bedeli ödenmeden bu beyan kaldırılmaz, yeni bir yapı ruhsatı düzenlenemez. Bu bedel ödendiği tarihteki idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu (Mülga ibare:RG-11/9/2025-33014) tarafından belirlenen güncel rayiç değerleri üzerinden ilgili idarece tahsil edilerek beyanın kaldırılması için ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. (7) Bu maddeye göre yapılacak bedel takdirleri ve bu bede lere itiraz şekileri Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tâbidir.

Kanun koyucu, şehirleşmenin düzenli bir şekilde sağlanması ve kamu hizmet alanlarının oluşturulabilmesi amacıyla idarelere DOP kesintisi yapma yetkisi tanımıştır. Ancak bu yetki sınırsız değildir. İdarelerin kanunda belirtilen usul ve esaslara uygun hareket etmesi zorunludur." denilerek düzenleme ortaklık payının (DOP) hukuki zemini oluşturulmuştur.

5. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) KESİNTİSİNİN AMACI NEDİR?

DOP kesintisinin temel amacı, imar planlarında kamu hizmetlerine ayrılan alanların oluşturulmasını sağlamaktır. Bu kapsamda;

Yol alanları,
Meydanlar,
Parklar,
Yeşil alanlar,
Çocuk bahçeleri,
Otopark alanları,
İbadet alanları,
Eğitim tesisleri,
Sağlık tesisleri,
Sosyal ve kültürel tesis alanları,
Karakol,
Kreş ve gündüz bakımevleri,
Pazar yeri
Semt spor alanı,
Toplu taşıma istasyonları ve durakları,
Su yolu,
Teknik alt yapı ve trafo alanları,
Mesire alanları,
Kamu hizmet alanları,
Mezarlık, Otogar,

gibi kamuya hizmet edecek alanlar için gerekli taşınmaz ihtiyacı düzenleme ortaklık payı yoluyla karşılanmaktadır. DOP bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Bu sayede kamu hizmet alanlarının oluşturulması için ayrıca kamulaştırma yapılmasına gerek kalmamakta ve şehirleşme süreci daha hızlı ilerlemektedir.

6. DOP ORANI (DOPO) NE KADARDIR?

İmar Kanunu uyarınca düzenleme ortaklık payı oranı belirli sınırlar içerisinde uygulanabilmektedir. Düzenleme sahasında bulunan taşınmazlardan yapılacak kesintiler sonucunda elde edilen alanların toplamı, kanunda öngörülen üst sınırı aşamaz. Düzenleme ortaklık oranı ilgili kanun gereği %45'i geçemez.

Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının öncelikle düzenleme sahasındaki hazine taşınmazlarından karşılanması esastır. DOP oranı belirlenirken düzenleme alanında kamu hizmetleri için ihtiyaç duyulan alan miktarı dikkate alınmaktadır. Her imar uygulamasında aynı oranda kesinti yapılması zorunlu değildir. Kesinti oranı düzenleme sahasının özelliklerine göre değişebilmektedir. Ancak idarenin belirlediği oranların hukuka uygun olması ve kamu yararı amacını aşmaması gerekmektedir.

7. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) FORMÜLÜ VE ÖRNEK HESAPLAMA

DOP hesaplamalarının temel mantığı, harcanacak kamusal alan miktarının, sahadaki toplam özel mülkiyet alanına oranlanması ve bu oranın her bir parsele eşit şekilde tatbik edilmesidir. Uygulamadaki matematiksel yapıyı özgün değişkenlerle şu şekilde formüle edebiliriz:

A. Düzenleme Bölgesinin Toplam Yüzölçümü (S)

İmar uygulamasına dahil edilen tüm kadastro parsellerinin geometrik alanlarının toplamı, projenin hareket noktasını oluşturur. Şematik olarak şu şekilde ifade edilir:

B. Toplam Kamu Payı Zayiatı (K)

Yönetmelik uyarınca belirlenen nihai kesinti oranı çerçevesinde, bölgeden elde edilecek toplam ortaklık alanı miktarını ifade eder. Azami %45 sınırı tam olarak uygulanarak yapılan hesaplama şu şekildedir:

C. Parsel Bazlı Kesinti Oranı (λ) ve Münferit Hak Kaybı (kᵢ)

Her bir taşınmaz malikinin uğrayacağı mülkiyet eksilmesi, taşınmazın ham yüzölçümü ile bölge genel katsayısının çarpımıyla belirlenir. Bu durum, adalet ilkesi gereği büyük parselden büyük, küçük parselden küçük kesinti yapılmasını sağlar:

D. %45 DOP Oranı Üzerinden Örnek Uygulama Senaryosu

Teorik formülleri somutlaştırmak amacıyla, toplam alanı S = 25.000 m² olan bir düzenleme sahası ele alalım. Bölgedeki imar planı fonksiyonlarının yoğunluğu nedeniyle DOP oranı yasal üst sınır olan %45 (α = 0.45) olarak belirlenmiş olsun. Sahada farklı büyüklüklerde 5 adet kadastro parseli bulunmaktadır:

Adım 1: Toplam Kesilecek Alanın (K) Bulunması

Düzenleme sahasındaki kamusal alanlar için ayrılacak toplam miktar 11.250 m² olarak tespit edilmiştir.

Adım 2: Kesinti Oranının (λ) Doğrulanması

Adım 3: Parsel Bazında DOP Miktarlarının (kᵢ) Hesaplanması

Her parselin kendi ham alanı genel kesinti oranı olan 0.45 ile çarpılır:

Adım 4: Kesinti Sonrası Net İmar Parseli Alanlarının Elde Edilmesi

Her parselin ham alanından, kendisinden kesilen DOP miktarı çıkarılarak hak sahibine tahsis edilecek net imar alanı bulunur:

Adım 5: Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Hesap Cetveli (%45 Azami Oran)

Yukarıda gerçekleştirilen tüm matematiksel adımların ve parselasyon dağılımlarının toplu dökümü, imar uygulamalarında teknik ve hukuki geçerliliği olan aşağıdaki "DOP Hesap Cetveli" tablosunda özetlenmiştir:

8. GÜNÜMÜZDE DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) ORANI

Günümüzde yürürlükte bulunan mevzuata göre Düzenleme Ortaklık Payı oranı azami %45 olarak uygulanabilmektedir. Ancak her imar uygulamasında otomatik olarak %45 oranında kesinti yapılması mümkün değildir. İdareler tarafından düzenleme sahasının ihtiyaçları belirlenmekte ve hesaplanan Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) doğrultusunda kesinti yapılmaktadır.

9. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) İKİNCİ KEZ ALINABİLİR Mİ? EK KESİNTİ DÜZENLEMESİ

Uygulamada en çok uyuşmazlık konusu olan hususlardan biri, aynı taşınmazdan ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesilip kesilemeyeceğidir. Kural olarak bir taşınmazdan daha önce DOP alınmış olması halinde yeniden kesinti yapılabilmesi belirli şartların gerçekleşmesine bağlıdır.

Bu nedenle taşınmaz maliklerinin geçmiş imar uygulamalarını incelemesi ve yapılan kesintilerin hukuka uygun olup olmadığını değerlendirmesi önem taşımaktadır. Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilmektedir.

7181 sayılı Kanun'un getirdiği en önemli yeniliklerden biri de ek DOP kesintisi uygulaması olmuştur. Önceki sistemde bir taşınmazdan kural olarak yalnızca bir kez DOP alınabilirken, yeni düzenleme ile belirli şartların gerçekleşmesi halinde daha önce yapılan kesintiler dikkate alınarak toplam kesinti oranının %45'e tamamlanmasına imkan tanınmıştır. Böylece bazı durumlarda aynı taşınmazdan ikinci kez DOP kesintisi yapılabilmesinin önü açılmıştır.

"Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2022/4921 E. , 2022/7858 K.

"İçtihat Metni"

T.C.DANIŞTAY ALTINCI DAİRE

Esas No : 2022/4921

Karar No : 2022/7858

TEMYİZ EDEN (DAVACI) : …VEKİLİ : Av. …KARŞI TARAF (DAVALI) : … Belediye Başkanlığı / …VEKİLİ : Av. …

İSTEMİN KONUSU : …Bölge İdare Mahkemesi …İdari Dava Dairesinin …tarih ve E:…, K:…sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: Antalya ili, ... ilçesi, …Mahallesi, …ada, …sayılı parselin bulunduğu alanda Kepez Belediye Encümeninin …tarih ve …sayılı kararı ile kabul edilen ve Antalya Büyükşehir Belediye Encümeninin …tarih ve …sayılı kararları ile onaylanan parselasyonun ve bu parselasyona askı süresi içerisinde yapılan itirazın yanıt verilmeyerek reddine ilişkin işlemin iptali istenilmiştir.İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: …İdare Mahkemesince verilen …tarih ve E:…, K:…sayılı kararda; dosyanın ve yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporun birlikte değerlendirilmesinden, düzenleme sınırının imar mevzuatına uygun olarak geçirildiği, düzenleme alanında bulunan ihdas parsellerinin düzenleme ortaklık payı hesabına dahil edilerek umumi hizmet alanlarının oluşturulmasında kullanıldığı, yasal sınırlar içerisinde düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığı, parselin imar planında park alanı kullanımında kalmasından dolayı en yakın imar ada ve parsellerinde dağıtım görmesinin bir zorunluluk olduğu ve dava konusu işlem sonucunda parselin eski konumuna mümkün olan en yakın ve eşdeğer imar ada ve parselinde dağıtım yapıldığı anlaşıldığından dava konusu işlemin parselasyon ilke ve esaslarına uygun olduğu sonucuna ulaşılmıştır.Belirtilen gerekçelerle, dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir.Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Bilirkişi raporuna itirazlarının dikkate alınmadığı, taşınmazdan düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılmasının amacının değer artışı oluşması olduğu, dava konusu taşınmazdan kesilen DOP'un değer artışından kaynaklandığına ilişkin herhangi bir araştırma yapılmadığı, bilirkişi raporunda parselasyon sonucunda tahsis edilen parselin eşdeğer olduğunun belirtildiği ancak bu sonuca nasıl ulaşıldığının açıklanmadığı, Mahkeme kararında DOP oranının %40'ı geçemeyeceği belirtildiği halde çelişkili olarak parselasyonda %45 oranında DOP kesintisi yapıldığı, DOP kesintisinin çok fazla olduğu, dağıtım ilkelerine aykırı işlem yapıldığı, Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesi gerektiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'IN DÜŞÜNCESİ : Uyuşmazlıkta dava konusu parselasyon kapsamında mevzuata uygun olmayan şekilde farklı DOP oranlarının uygulanması sureti ile parsel malikleri arasında eşitliğe ve hakkaniyete aykırı işlem tesis edildiği anlaşıldığından, temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:

MADDİ OLAY :Dava konusu parseli kapsayan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu …tarihli, …sayılı Kepez Belediye Meclisi kararı ile kabul edilmiş ve …tarihli, …sayılı Antalya Büyükşehir Belediye Meclisi kararı ile de onaylanmış olup parsel anılan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında "park alanı" kullanımında kalmaktadır.Uyuşmazlık konusu alanda parselasyon yapılmasına ilişkin Kepez Belediye Encümeninin …tarihli, …sayılı kararı, Antalya Büyükşehir Belediye Encümeninin …tarihli, …sayılı kararı ile onaylanmıştır.01/06/2020-01/07/2020 tarihleri arasında askıya çıkarılan parselasyona askı süresi içerisinde yapılan itirazlar üzerine; kimi itirazların reddine, kimi itirazların kabulüne, kimi itirazların da kısmen kabulüne/kısmen reddine, düzenleme sınırının belirlenmesine ve parselasyon planının onaylanmasına ilişkin Kepez Belediye Encümeninin …tarihli, …sayılı kararı, Antalya Büyükşehir Belediye Encümeninin …tarihli, …sayılı kararı ile onaylanarak 04/09/2020-05/10/2020 tarihleri arasında askıya çıkartılmıştır.Söz konusu parselasyona askıda yapılan itirazlar üzerine; kimi itirazların reddine, kimi itirazların kabulüne, kimi itirazların da kısmen kabulüne/kısmen reddine, mahkeme sürecine mahal verilmemesi için parselasyonun ilgili kişilerin sözlü ve yazılı talepleri dikkate alınarak düzenlenmesine ve konunun teknik rapor doğrultusunda uygun bulunduğuna ilişkin Kepez Belediye Encümeninin …tarihli, …sayılı kararı, Antalya Büyükşehir Belediye Encümeninin …tarihli, …sayılı kararı ile onaylanarak 02/02/2021-03/03/2021 tarihleri arasında askıya çıkartılmıştır.Bunun üzerine görülmekte olan dava açılmıştır.Uyuşmazlık konusu parselasyon işleminde; ada ve parsel numaraları belirtilen parsellerden yasal sınırlar içerisinde kalan oranda düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapıldığı, 2. defa parselasyona giren diğer parsellerden ise DOP kesintisi yapılmadığı belirtilmiştir.

İLGİLİ MEVZUAT:3194 sayılı İmar Yasasının 5. maddesinde; "Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır." tanımına yer verilmiştir.Aynı Yasanın 18. maddesinin 1. fıkrasında; "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır." hükmü, aynı maddenin 2. fıkrasında; "Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez." hükmü, aynı maddenin 4/7/2019 tarihli, 7181 sayılı Yasanın 9. maddesi ile değişik 3. fıkrasında; "Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır." hükmü, aynı maddenin 4/7/2019 tarihli, 7181 sayılı Yasanın 9. maddesi ile değişik 6. fıkrasında; "Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir." hükmü yer almaktadır.Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin 1. fıkrasının (ç) bendinde; "Düzenleme ortaklık payı (DOP): Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz." hükmü, (d) bendinde; "Düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO): Bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. Düzenleme ortaklık payı oranı, virgülden sonra yedi basamak olarak hesaplanır." hükmü, (e) bendinde; "Düzenleme sahası: Sınırı tespit edilerek, parselasyon planı yapılmasına karar verilen sahadır." hükmü, (l) bendinde; "Parselasyon planı: İmar Kanununun 18 inci maddesi hükümlerine ve uygulama imar planına uygun olarak imar parsellerinin oluşturulduğu, parselasyon planı açıklama raporu, parselasyon paftaları ile tescile esas belgeleri içeren uygulama dosyası ile bir bütün olan plandır." hükmü, aynı Yönetmeliğin "Düzenleme sahalarının tespiti esasları" başlıklı 9. maddesinin 3. fıkrasında; "İmar planı içerisinde düzenleme sahaları tespit edilirken, düzenleme sahalarındaki Düzenleme Ortaklık Payı oranlarının mümkün mertebe dengeli olmasına dikkat edilir." hükmü yer almıştır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:Anayasanın 10. maddesinde herkesin; dil, ırk, renk, cinsiyet, siyasî düşünce, felsefî inanç, din, mezhep ve benzeri sebeplerle ayırım gözetilmeksizin kanun önünde eşit olduğu belirtilmiştir. Maddenin son fıkrasında ise Devlet organları ve idare makamlarının bütün işlemlerinde kanun önünde eşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorunda oldukları kuralı getirilmiştir.İdari işlemler, “İdarenin idare işlevine ilişkin olarak, kamu gücü kullanmak suretiyle yaptığı tek yanlı irade açıklamaları” şeklinde tanımlanır. İptal davalarına konu olduğunda yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden denetlenecek olacak idari işlemler doğurdukları hukuki sonuca göre düzenleyici işlemler ve birel işlemler olarak ikiye ayrılır. İdarenin düzenleyici işlemleri; genel, soyut ve objektif hukuki sonuçlar meydana getiren normatif işlemlerdir. Birel işlemler ise kişi ya da nesnelerin hukuki durumunu değiştiren somut ve subjektif sonuçları olan işlemlerdir. Çeşitli yasal düzenlemelere konu olan ve kamu hizmetlerine ilişkin temel ilkelerden olan eşitlik ilkesi, aynı hukuki durumda bulunanlara aynı kuralların uygulanması, fırsat eşitliğinin sağlanması, kamu hizmetine girmede eşitlik, ayrımcılık yasağı ve pozitif ayrımcılık gibi farklı şekillerde tezahür eder. Devlet yönetimine ilişkin hukukun temel ilkelerinden biri sayılan eşitlik, kanunların Anayasaya uygunluğunda ve idari işlemin yargısal denetiminde kullanılan bir ölçüttür.Anayasamızın 10.maddesinde yer alan eşitlik ilkesinin görünümlerinden biri olan düzenli idare ilkesi, idarenin düzenleme yapma yetkisine sahip olduğu alanlarda, bu alanları tüzük, yönetmelik gibi idari metinlerle objektif bir şekilde düzenlemesi ve uygulamalarında hukuki istikrarı tesis ederek buna uyması olarak ifade edilmektedir. Dolayısıyla, idarenin düzenleme yetkisine sahip olduğu alanlarda, hukuka uygun olan uygulamayı sağlamak için objektif düzenlemeler yapması ve istikrarlı uygulamalarda bulunması gerekmektedir. İdarenin yetki sahibi olduğu alanlarda yapacağı düzenlemelerde, haklı bir neden olmadan yerleşik, istikrar kazanmış uygulamalarından ayrılması sahip olduğu serbestiyi düzenli idare ilkesine ve bu ilkenin bağlı olduğu eşitlik ilkesine aykırı kullanması anlamına gelecektir.Anayasa Mahkemesi’nin yerleşmiş kararlarına göre, yasa önünde eşitlik, herkesin, her yönden aynı kurallara bağlı olacağı anlamına gelmemektedir. Anayasa’nın öngördüğü eşitlik, mutlak anlamda bir eşitlik olmayıp, haklı nedenlerin bulunması durumunda gerekli uygulamalara olanak veren bir ilkedir. Ancak, aynı durumda olanlar için ayrı düzenleme, Anayasa’nın 10. maddesinde düzenlenen eşitlik ilkelerine aykırılık oluşturur.İmara ilişkin yasal düzenlemeler incelendiğinde, parselasyon işlemiyle; imar planı, plan açıklama raporu, plan notları ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmanın amaçlandığı anlaşılmaktadır. Ayrıca imar planına uygun parsellerin oluşturulması ile birlikte yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesinin sağlanması parselasyonun bir diğer amacını oluşturmaktadır.Parselasyon yapılırken, uygulama imar planına ve mevzuata uygun şekilde düzenleme sınırı belirlenmeli ve imar planında kamusal kullanımlara ayrılan ve mevzuatta düzenleme ortaklık payı hesabında kullanılacağı belirtilen alanlar düzenleme sınırı içinde bulunan tüm kadastro ve imar parsellerinin yüzölçümüne oranlanarak düzenleme ortaklık payı (DOP) oranı elde edilmelidir. Bu oranın düzenleme sınırı içindeki tüm parsellere eşit olarak uygulanması suretiyle yapılan kesinti sonucunda net imar parseli alanı elde edilir.Uygulama imar planının uygulama etaplarını belirlemesi nedeniyle, düzenleme sahalarının dayanağı imar planına uygun şekilde etaplar halinde belirlenmesi suretiyle parselasyon yapılması durumunda ise, her bir etaba ilişkin DOP miktarı, o etap içerisinde yer alan kadastro ve imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranlanarak DOP oranı belirlenir. Ancak imar planı içerisinde düzenleme sahası tespit edilirken, diğer bir ifade ile uygulama etapları belirlenirken DOP miktarının etaplara dağılımında mümkün olduğunca hakkaniyetli davranılması gerekir. DOP miktarının büyük çoğunluğunun belli etaplarda yığılmasına engel olunarak düzenleme sahalarındaki DOP oranları mümkün olduğunca dengeli tutulmalıdır.İmar mevzuatında parselasyona konu parselden alınacak düzenleme ortaklık payına ilişkin genel ilkelerin işlem tarihi itibariyle şu şekilde belirlendiği görülmektedir;- DOP düzenleme alanında bulunan tüm parsellerden eşit şekilde alınmalıdır.- Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır.- Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.- Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden de, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.Dosyanın ve Danıştay Altıncı Dairesinin E:2022/3107, E:2022/3109, E:2022/3116 vd. sayılı dosyalarının birlikte incelenmesinden; dava konusu parselasyonun dayanağı olan …tarihli, …sayılı Antalya Büyükşehir Belediye Meclisi kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu ile; önceki 1/1000 ölçekli uygulama imar planında E:0,60 ve 2 kat olan yapılaşma koşullarının E:0,80 ve 5 kata çıkartıldığı anlaşılmaktadır.Uyuşmazlıkta, bölgede önceki imar planına dayanılarak parselasyon yapıldığı ve dava konusu parselasyona ilişkin düzenleme sahası belirlenirken daha önce parselasyon yapılan bir kısım alanların da düzenleme sınırına dahil edildiği, dava konusu parselasyonda ikinci defa parselasyona giren parsellerden DOP kesintisi yapılmayarak bu parsellerden kesilecek DOP oranının sıfır (0) olarak belirlendiği görülmektedir.Dosya kapsamından önceki parselasyonda uygulanan DOP oranı anlaşılmamakla birlikte, dayanağı imar planındaki yapılaşma koşullarının nüfus ve donatı miktarı üzerindeki belirleyici etkisi dikkate alındığında önceki parselasyonda dava konusu parselasyona kıyasla daha az DOP kesintisi yapıldığı anlaşılmaktadır. Zira önceki parselasyon E:0,60 ve 2 kat yapılaşma koşullarına sahip uygulama imar planına göre yapılmışken, dava konusu parselasyonun dayanağı uygulama imar planında yapılaşma koşullarının E:0,80 ve 5 kata çıkartıldığı, buna bağlı olarak da DOP oranının %44,80 belirlendiği görülmektedir. Nitekim, dava konusu parselasyon, mevzuat değişikliği ile DOP oranının üst sınırının %40'dan %45'e çıkarılmasından sonra yapılmış olup önceki parselasyonda en fazla %40 oranında DOP kesintisinin yapılabileceği açıktır.Yine dosya kapsamında, dava konusu parselasyonun ve dayanağı uygulama imar planının etaplar halinde yapıldığına ilişkin herhangi bir bilgiye de rastlanılmamıştır. Bu haliyle, ikinci defa parselasyona giren parsellerden DOP kesintisi yapılmaması sonucunda aynı işlemle, aynı düzenleme sahasına ilişkin olarak tesis edilen parselasyonda birbirinden farklı DOP oranlarının uygulandığı anlaşılmaktadır.Somut olayda, aynı düzenleme sahası içerisinde bulunan kimi parsellerden %44,80 oranında DOP kesintisi yapılırken, kimi parsellerden ikinci kez parselasyona konu edildikleri gerekçesiyle DOP kesintisi yapılmamış ve böylece ilk parselasyonda belirlenen DOP oranının uygulanması suretiyle DOP oranı yönünden parseller arasında eşitliğe aykırı davranılmıştır. Parselasyonda DOP kesilmeyen parseller, imar planı ile getirilen yüksek yapılaşma koşullarının ve ilave donatı alanlarının getirdiği değer artışından faydalanmış ancak bu değer artışının karşılığı olan DOP oranının söz konusu parsellere isabet eden kısmından muaf tutulmuştur. Yani %44,80 oranında DOP kesintisi yapılan parseller yeni imar planındaki koşullara göre yapılan dava konusu parselasyonun getirdiği değer artışı karşılığının önceki parselasyonu aşan kısmını tümüyle yüklenmiştir.Parselasyonda herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, yukarıda yer verilen mevzuat hükmü uyarınca her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını %45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilmektedir.Bu bakımdan somut olayda, uyuşmazlık konusu parselasyon kapsamında mevzuata uygun olmayan şekilde farklı DOP oranlarının uygulanması sureti ile parsel malikleri arasında eşitlik ilkesine aykırı şekilde işlem tesis edildiği sonucuna ulaşılmaktadır.Öte yandan, davacı tarafından parselasyonda eş değer tahsis yapılmadığı ileri sürülmüş ise de, belirtilen hususun, parselasyonun dayanağı uygulama imar planında en küçük parsel boyutunun 3000 metrekare olarak belirlenmesinden (5.000-10.000 metrekare büyüklüğe sahip parseller için %5, 10.000 metrekareden büyük parseller için %10 oranında inşaat emsali artışı öngörülmüştür) kaynaklandığı anlaşılmakta olup imar planı dava konusu edilmediğinden, dayanağı plana uygun olarak yapılan parselasyonun belirtilen husus yönünden hukuka aykırılığından söz edilememektedir.Bu itibarla, davanın reddine ilişkin Mahkeme kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.

KARAR SONUCU :Açıklanan nedenlerle;

1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacının temyiz isteminin kabulüne,

2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu …Bölge İdare Mahkemesi …İdari Dava Dairesinin …tarih ve E:…, K:…sayılı kararının BOZULMASINA,

3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 21/09/2022 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi."

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) HANGİ TAŞINMAZLARDAN KESİLİR?

DOP, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, düzenleme sahası içerisinde kalan taşınmazlardan alınmaktadır. Düzenleme sınırları içerisinde bulunan arsa ve araziler, imar uygulamasına tabi tutulduğunda düzenleme ortaklık payı kesintisine konu olabilir.

Bununla birlikte her somut olayın özellikleri dikkate alınmalı ve taşınmazın daha önce imar uygulamasına tabi tutulup tutulmadığı incelenmelidir. Özellikle geçmişte DOP kesintisi yapılan taşınmazlarda ikinci kez kesinti yapılması bazı şartlara bağlıdır.

10. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) İLE KAMULAŞTIRMA ARASINDAKİ FARK NEDİR?

DOP ile kamulaştırma farklı hukuki müesseselerdir. Kamulaştırmada kamu yararı kararı alınarak taşınmaz malikinin mülkiyetindeki taşınmazın tamamı veya bir kısmı bedeli ödenmek suretiyle idare adına geçirilir.

DOP uygulamasında ise düzenleme sahasında bulunan tüm taşınmazlar belirli oranlarda kesintiye tabi tutulur ve maliklere herhangi bir bedel ödenmez. Bu nedenle DOP uygulamasının kanuni sınırlar içerisinde gerçekleştirilmesi büyük önem taşımaktadır. Aksi takdirde mülkiyet hakkının ihlali gündeme gelebilecektir.

11. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KONU ALANLARIN KAMU MÜLKİYETİNE GEÇİRİLMESİNDE İZLENECEK ADIMLAR

ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının 13 üncü maddede belirtilen yöntemlerle kamuya geçişi sağlanır. Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamulaştırma yoluyla kamu eline geçirilecek olması halinde, uygulamaya giren parsellerin, imar planında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları ilgili idarece kamulaştırılır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

3194 sayılı İmar Kanunu "İmar planlarında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerler" konu başlıklı "Madde 13 – (Başlığı ile Birlikte Değişik:4/7/2019-7181/7 md.)

Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar;

a) Bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle 18 inci maddeye göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak,

b) (Ek:5/12/2024-7534/5 md.) Tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanarak,

c) (Ek:5/12/2024-7534/5 md.) İmar hakkı aktarımı yapılarak,

ç) 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak veya satın alınmak suretiyle,

kamu mülkiyetine geçirilir.

(Ek fıkra:5/12/2024-7534/5 md.) İmar hakkı aktarımı yapılırken, alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her halde alıcı parselin %30’unu geçmemek üzere arttırılabilir.

(Ek fıkra:5/12/2024-7534/5 md.) Verici parselin/parsellerin aktarıma esas inşaat hakları, en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydıyla ilgili idarece belirlenir. Aktarma işlemi, alıcı ve verici parselin değer tespitleri üzerinden yapılır.

(Ek fıkra:5/12/2024-7534/5 md.) Alıcı ve verici parselin aktarıma konu olacak imar haklarının değeri, 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesindeki bedel tespit esaslarına göre belirlenir. Alıcı ve verici parsellerin aktarıma konu imar haklarının değerleri arasında fark oluşması durumunda karşılıklı mahsuplaşılabilir.

(Ek fıkra:5/12/2024-7534/5 md.) Verici parselin imar hakkı aktarım işlemi bulunduğu il bazında olmak üzere idare veya kurumun yetki alanı içerisinde olması, alıcı parselin imar planı kararı ile belirlenmesi, alıcı parselin metrekare birim değerinin verici parselden daha fazla olmaması kaydıyla ve verici parselin ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devredilmesi suretiyle gerçekleştirilir.

Düzenleme ortaklık payına konu kullanımlardan yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere yapı yapılabilecek diğer alanlarda; alanların kamuya geçişi sağlanıncaya kadar maliklerinin talebi hâlinde ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak plandaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilir.

İlgili mevzuat uyarınca hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda muvakkat da olsa yapı yapılmasına izin verilmez. Mevcut yapılar kamulaştırılıncaya kadar korunabilir. Bu alanlarda beş yıllık imar programı süresi içinde, bu madde hükümlerine göre işlem tesis edilerek parsel, kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre en fazla bir yıl uzatılabilir.

Parsel maliklerinin hisselerini idareye hibe etmeleri veya bedelsiz devretmeleri durumunda, idare devir işlemlerini bedel almaksızın gerçekleştirmekle yükümlüdür. Bu işlemler için parsel maliklerinden hiçbir vergi, resim, harç, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.

Kamu kullanımına ait sosyal, kültürel ve teknik altyapı alanlarının, Hazine veya kamu mülkiyetindeki alanlarla trampa yapılması hâlinde, şahıs veya özel hukuk kişilerinden hiçbir vergi, resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi bir ad altında bedel alınmaz.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir." denilmek suretiyle kamulaştırma usulü belirlenmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 13. maddesine göre, özel mülkiyette bulunan ve imar planında kamu kullanımına ayrılan taşınmazların doğrudan kamulaştırılması esas yöntem değildir. Kanun koyucu, kamu mülkiyetine geçiş sürecinde öncelikle diğer yöntemlerin uygulanmasını öngörmüş, kamulaştırmayı ise son çare olarak düzenlemiştir. Buna göre kamu mülkiyetine geçiş süreci aşağıdaki sıraya göre yürütülmektedir:

1. AŞAMA: ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ YAPILMASI

Kanuna göre öncelikle İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamında arazi ve arsa düzenlemesi yapılması gerekir. Düzenleme ortaklık payı (DOP) uygulaması ile yol, park, meydan, yeşil alan ve diğer kamu hizmet alanlarının mümkün olduğunca düzenleme sahası içerisinden karşılanması amaçlanır. Böylece kamulaştırma yapılmasına gerek kalmadan kamu alanları oluşturulabilir.

2. AŞAMA: KAMU VEYA BELEDİYE MÜLKİYETİNDEKİ TAŞINMAZLARDAN KARŞILANMASI

Arazi ve arsa düzenlemesi sonucunda ihtiyaç duyulan alanların tamamı karşılanamazsa, eksik kalan kısımlar öncelikle tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki taşınmazlardan, ilgili kamu kurumlarının muvafakati alınmak şartıyla kamuya ait taşınmazlardan veya Hazine taşınmazlarından karşılanmaya çalışılır.

3. AŞAMA: İMAR HAKKI AKTARIMI YAPILMASI

Kanunda 2024 yılında yapılan değişiklik sonrasında, kamu kullanımına ayrılan taşınmazların kamu mülkiyetine geçirilmesinde imar hakkı aktarımı yöntemi de kabul edilmiştir. Bu yöntemde, kamu hizmetine ayrılan taşınmaz üzerindeki yapılaşma hakkı belirli şartlar altında başka bir parsele aktarılmakta ve karşılığında taşınmaz kamuya devredilmektedir. Böylece mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında denge kurulması amaçlanmaktadır.

4. AŞAMA: KAMULAŞTIRMA YOLUNA BAŞVURULMASI

Yukarıdaki yöntemlerle kamu mülkiyetine geçiş sağlanamazsa son aşamada 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır. Bu kapsamda öncelikle Hazine veya ilgili idarenin mülkiyetindeki taşınmazlarla trampa (takas) yapılması değerlendirilir. Trampa imkânının bulunmaması veya sonuç vermemesi halinde ise taşınmaz satın alma ya da kamulaştırma yoluyla kamu mülkiyetine geçirilir.

KAMULAŞTIRMANIN SON ÇARE OLMASI İLKESİ

İmar Kanunu'nun 13. maddesi incelendiğinde, kamulaştırmanın doğrudan başvurulacak bir yöntem olmadığı açıkça görülmektedir. Kanun koyucu öncelikle düzenleme ortaklık payı uygulamasını, kamu taşınmazlarından yararlanılmasını ve imar hakkı aktarımını öngörmüş; bu yöntemlerle sonuca ulaşılamadığı durumlarda kamulaştırmaya izin vermiştir. Böylece hem kamu yararının gerçekleştirilmesi hem de taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkının mümkün olduğunca korunması amaçlanmıştır.

12. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİSİNE KARŞI İDARİ İTİRAZ YOLU

Öncelikle DOP kesintisinden söz edilebilmesi için nazım imar planı ve bu plana uygun uygulama imar planı yapılmış olması gerekir. Nazım imar planı ve sonrasında hazırlanan imar planı ile parselasyon işlemi yapılmış olmalıdır. Daha sonra hazırlanan parselasyon uygulaması ilan edilir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun "Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili" konu başlıklı 19. maddesi "Madde 19 – İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır.

Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis ederler.

Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır." denilerek 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 19. maddesi, parselasyon planlarının hazırlanması, onaylanması ve kesinleşme sürecini düzenlemektedir. Buna göre imar planlarına uygun olarak hazırlanan parselasyon planları, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediye encümeninin, bu alanlar dışında ise il idare kurulunun onayıyla yürürlüğe girmektedir. Onaylanan planlar bir ay süreyle askıya çıkarılarak ilan edilmekte ve bu sürenin sonunda kesinleşmektedir. Kesinleşen parselasyon planları tapu müdürlüğüne gönderilmekte, tapu kayıtları ilgililerin ayrıca onayı aranmaksızın resen bu planlara uygun hale getirilmektedir. Madde ayrıca toplu konutlar, siteler ve kooperatif yerleşimleri gibi bir parsel üzerinde birden fazla yapı yapılmasını gerektiren durumlarda, ifraz işlemine gerek kalmaksızın özel parselasyon düzenlemeleri yapılabilmesine ve gerekli şartların bulunması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesine imkan tanımaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca onaylanan parselasyon planları bir ay süreyle askıya çıkarılarak ilan edilir. Bu askı süresi, taşınmaz maliklerinin ve diğer ilgililerin planları inceleyerek varsa hukuka aykırılık iddialarını idareye bildirebilmeleri açısından önem taşımaktadır. Uygulamada ilgililer, bir aylık askı süresi içerisinde parselasyon planlarına karşı ilgili idareye itirazda bulunabilmektedir. Her ne kadar İmar Kanunu'nda zorunlu bir idari itiraz yolu öngörülmemiş olsa da, askı süresi içerisinde yapılan itirazlar idarenin işlemi yeniden değerlendirmesine imkan sağlayabilmektedir. Ancak idari itirazda bulunulması, dava açma süresinin hesaplanması bakımından ayrıca değerlendirilmesi gereken hukuki sonuçlar doğurabileceğinden sürecin dikkatle takip edilmesi önem arz etmektedir.

13. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİLERİNE KARŞI İDARİ İTİRAZA KONU OLABİLECEK SEBEPLER

Parselasyon planları, taşınmazların imar planlarına uygun şekilde yeniden düzenlenmesini sağlayan idari işlemlerdir. Bu işlemler sonucunda taşınmazların yüzölçümü, konumu, sınırları ve kullanım şekilleri değişebildiğinden, parsel maliklerinin mülkiyet hakları doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle ilgililer, hukuka aykırı olduğunu düşündükleri parselasyon planlarına karşı askı süresi içerisinde idari itirazda bulunabilmektedir.

Parselasyon planlarına karşı yapılan itirazların en yaygın sebeplerinden biri, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisinin hatalı hesaplanmasıdır. İdarenin yasal sınırları aşan oranlarda kesinti yapması veya eşitlik ilkesine aykırı şekilde bazı parsellerden daha fazla kesinti uygulaması, itiraz sebebi oluşturabilmektedir.

İtiraza konu edilen bir diğer husus ise tahsis hatalarıdır. Parselasyon işlemi sonucunda malike verilen yeni imar parselinin eski taşınmazına göre daha elverişsiz bir konumda bulunması, ulaşım imkanlarının kısıtlanması veya taşınmazın ekonomik değerinde ciddi bir azalma meydana gelmesi halinde ilgililer plana itiraz edebilmektedir.

Parselasyon planlarının imar planına aykırı olarak hazırlanması da önemli bir itiraz nedenidir. İmar planında öngörülmeyen uygulamaların yapılması, plan kararlarının yanlış yorumlanması veya plan bütünlüğünü bozacak düzenlemeler gerçekleştirilmesi halinde idari itiraz yoluna başvurulabilmektedir.

Ayrıca düzenleme sınırlarının hatalı belirlenmesi, mülkiyet bilgilerinin yanlış kullanılması, yüzölçümü hesaplama hataları yapılması, kamu ortak kullanım alanlarının mevzuata aykırı şekilde oluşturulması veya daha önce yapılan imar uygulamalarının dikkate alınmaması da sıklıkla karşılaşılan itiraz sebepleri arasında yer almaktadır.

İdari itirazlar, parselasyon planının kesinleşmesinden önce idarenin olası hata ve hukuka aykırılıkları düzeltmesine imkan tanıyan önemli bir başvuru yoludur. Bu nedenle askı süresi içerisinde planların dikkatle incelenmesi ve hak kaybına yol açabilecek hususların zamanında tespit edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Özellikle;

Kanuni sınırların aşılması,
Hatalı hesaplama yapılması,
Düzenleme sahasının yanlış belirlenmesi,
Eşitlik ilkesinin ihlal edilmesi,
İkinci kez hukuka aykırı DOP kesintisi yapılması,

gibi durumlarda imar uygulamasının iptali talep edilebilmektedir.

14. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİLERİNE KARŞI İDARİ YARGIDA DAVA AÇILMASI

Parselasyon planları ve bu planlar kapsamında yapılan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintileri, idarenin tek taraflı iradesiyle tesis edilen idari işlemler niteliğindedir. Bu nedenle söz konusu işlemlerin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, ilgililer tarafından idari yargıda iptal davası açılması mümkündür. Özellikle taşınmazın yüzölçümünde meydana gelen kayıplar, hatalı DOP hesaplamaları, eşitlik ilkesine aykırı uygulamalar veya imar planına uygun olmayan parselasyon işlemleri, dava konusu yapılabilecek hukuka aykırılık sebepleri arasında yer almaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca parselasyon planları bir ay süreyle askıya çıkarılarak ilan edilir ve askı süresinin sonunda kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planlarına karşı ilgililer tarafından idare mahkemelerinde iptal davası açılabilmektedir. Uygulamada dava açma süresinin başlangıcı bakımından askı ilanının sona erdiği tarih büyük önem taşımaktadır. Ancak her somut olayın özelliklerine göre dava süresinin başlangıcı farklı değerlendirmelere konu olabileceğinden, sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekmektedir.

Parselasyon işlemlerine karşı açılan davalarda mahkemeler yalnızca DOP oranının yasal sınırlar içerisinde olup olmadığını incelemekle yetinmemekte; aynı zamanda düzenleme sahasının doğru belirlenip belirlenmediğini, parseller arasında adil dağıtım yapılıp yapılmadığını, tahsis ilkelerine uyulup uyulmadığını ve uygulamanın şehircilik ilkeleri ile kamu yararına uygun olup olmadığını da değerlendirmektedir.

DOP kesintilerine ilişkin davalarda ise özellikle kesinti oranının mevzuata uygun hesaplanıp hesaplanmadığı, daha önce yapılan terk veya DOP kesintilerinin dikkate alınıp alınmadığı, ek DOP kesintisi şartlarının oluşup oluşmadığı ve taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde sınırlandırılıp sınırlandırılmadığı hususları inceleme konusu yapılmaktadır.

İdare mahkemesi tarafından işlemin hukuka aykırı bulunması halinde parselasyon planının veya DOP kesintisinin iptaline karar verilebilmektedir. İptal kararı sonucunda idare, mahkeme kararını yerine getirmek ve hukuka aykırılığı giderecek yeni bir işlem tesis etmekle yükümlü hale gelmektedir.

Parselasyon davaları teknik imar hesaplamaları, harita mühendisliği verileri ve imar mevzuatının birlikte değerlendirilmesini gerektiren uzmanlık gerektiren davalar olduğundan, dava açılmadan önce işlemin ayrıntılı şekilde incelenmesi ve sürecin alanında uzman bir avukat tarafından takip edilmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

15. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİSİNE KARŞI DAVA ZAMAN AŞIMI VE 5 YILLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisine karşı açılacak davalarda süre konusu büyük önem taşımaktadır. DOP kesintisi, imar uygulamasının bir parçası olarak gerçekleştirildiğinden, bu işleme karşı açılacak iptal davaları 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümlerine tabidir. Kural olarak, imar uygulamasının ilgilisine tebliğ edilmesi veya işlemin öğrenilmesinden itibaren 60 gün içerisinde idare mahkemesinde iptal davası açılması gerekmektedir. Bu sürenin geçirilmesi halinde dava açma hakkı kural olarak ortadan kalkmaktadır. Ancak bazı durumlarda uygulamanın tapuya tescil tarihi, askı ilan süreci veya işlemin fiilen öğrenildiği tarih dava süresinin başlangıcının belirlenmesinde önem taşıyabilmektedir. Bu nedenle DOP kesintisinin hukuka aykırı olduğunu düşünen taşınmaz maliklerinin hak kaybına uğramamak adına süreci gecikmeksizin değerlendirmeleri ve uzman hukuki destek almaları önem arz etmektedir.

14.02.2020 tarihinde 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen düzenleme ile imar planları ve parselasyon planlarına karşı açılabilecek davalar bakımından azami bir süre öngörülmüştür. Nitekim 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesinin sekizinci fıkrasında; "Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir." hükmüne yer verilmiştir. Bu düzenleme uyarınca, usulüne uygun şekilde kesinleşen bir imar planının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıllık sürenin geçmesi halinde, planın uygulanmasına yönelik sonradan tesis edilen işlemler gerekçe gösterilerek plana karşı dava açılması mümkün olmayacaktır. Aynı şekilde ilgililerin idareye yapacakları plan değişikliği başvurularının reddedilmesi de geçmişte kesinleşmiş imar planına karşı yeni bir dava açma hakkı doğurmayacaktır. Bu nedenle beş yıllık hak düşürücü sürenin sona ermesinden sonra açılan davalar, mahkemeler tarafından süre aşımı nedeniyle reddedilecektir.

Özetle; Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintilerine karşı açılacak iptal davalarında süre kuralları büyük önem taşımaktadır. Kural olarak, DOP kesintisini içeren parselasyon işleminin tebliği veya öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılması gerekir. Bunun yanında, 14.02.2020 tarihinde 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen düzenleme ile imar planları ve parselasyon planlarına karşı dava açma hakkı bakımından ayrıca 5 yıllık hak düşürücü üst süre getirilmiştir. Kanunun 8/8. maddesinde yer alan "Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir." hükmü uyarınca, planın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçtikten sonra, sonradan yapılan uygulama işlemleri veya plan değişikliği taleplerinin reddi gerekçe gösterilerek plana karşı dava açılamaz. Bu nedenle, DOP kesintisinin hukuka aykırı olduğunu düşünen taşınmaz maliklerinin hem 60 günlük dava açma süresini hem de 5 yıllık hak düşürücü süreyi dikkatle takip etmeleri gerekmektedir.

"T.C. DANIŞTAY ALTINCI DAİRE

Esas No : 2021/8663

Karar No : 2023/5800

TEMYİZ EDENLER (DAVACILAR) : 1-... 2- ... VEKİLİ : Av. ...

KARŞI TARAF (DAVALILAR) : 1- ...Büyükşehir Belediye Başkanlığı-... VEKİLİ : Av. ... 2- ... Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. ...

İSTEMİN KONUSU :... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerekbozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ : Dava konusu istem: 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 2981/3290 sayılı Kanunun Ek 1. maddesi uyarınca ... tarihli, ... sayılı ve ... tarihli, ... sayılı Tuzla Belediye encümeni kararlarıyla kabul edilen parselasyon işlemi ile dayanağı 01/06/2011 onay tarihli 1/1000 ölçekli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi Uygulama İmar Planı, 18/04/2014 onay tarihli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi Uygulama İmar Planı Değişikliği ve 29/05/2010 onay tarihli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi 1/5000 ölçekli nazım imar planının davacıların murisine ait İstanbul ili, Tuzla ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz yönünden iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti:... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yönünden; dava konusu 29/05/2010 onay tarihli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nın 09/07/2010-09/08/2010 tarihleri arasında, 01/06/2011 onay tarihli 1/1000 ölçekli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi Uygulama İmar Planı'nın 05/07/2011-05/08/2011 tarihleri arasında, 18/04/2014 tasdik tarihli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi Uygulama İmar Planı Değişikliği'nin ise; 20/05/2014-18/06/2014 tarihleri arasında askıya çıkarılarak ilan edildiği, anılan imar planlarına yönelik olarak askı süreleri içerisinde davacıların murisi tarafından yapılan herhangi bir itirazın bulunmadığı, imar planlarına yönelik askı ilan tarihinden veya yapılan itirazın reddedildiği tarihten itibaren 60 günlük yasal dava açma süresi içerisinde dava açılması gerekliliği bulunduğu halde, bu süre geçirilerek, 12/06/2020 tarihinde kayda giren dilekçe ile açılan davanın süreaşımı nedeniyle esasının incelenmesi olanağı bulunmadığı, parselasyon işlemi yönünden; dava konusu işlemin tesis edildiği 19.04.2005 tarihinde uyuşmazlığa konu taşınmazın davacıların murisi ...ın mülkiyetinde bulunmadığı, taşınmazın davacıların murisinin mülkiyetine satış neticesinde 11/04/2006 tarihinde geçmesiyle birlikte taşınmaz üzerinde dava açma hakkı dahil tüm haklara sahip olduğunun kabul edilmesi gerektiği, ancak önceki malik tarafından dava konusu işleme karşı dava açılmamasının sonucu olarak kesinleşen parselasyon ile ilgili yeni malik sıfatı ile davacıların murisi ve dolayısıyla davacılar açısından yeni bir dava açma süresinin ihya olmayacağı gibi söz konusu taşınmazın satın alınması sonrasında davacıların murisince açılmış herhangi bir davanın da bulunmaması hususu dikkate alındığında davanın bu kısmı yönünden de süre aşımı nedeniyle esasının incelenemeyeceği sonucuna varılmıştır. Belirtilen gerekçelerle, davanın süre aşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti:Uyuşmazlık konusu olayda, dava konusu 29/05/2010 onay tarihli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nın 09/07/2010-09/08/2010 tarihleri arasında, 01/06/2011 onay tarihli 1/1000 ölçekli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi Uygulama İmar Planı'nın 05/07/2011-05/08/2011 tarihleri arasında, 18/04/2014 tasdik tarihli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi Uygulama İmar Planı Değişikliği'nin ise; 20/05/2014-18/06/2014 tarihleri arasında askı süreci sonucunda kesinleştiği, dava konusu edilen parselasyon işleminin ise ... tarihli ... sayılı ve... tarihli, ... sayılı belediye encümeni kararları ile gerçekleştirildiği ve askı süreci sonucunda parselasyon işleminin de kesinleştiği, 2577 Sayılı Kanunun 11. maddesine 14/2/2020 tarih ve 7221 sayılı Kanunun 6. maddesi ile eklenen 8. fıkrasında ise, kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabileceği hüküm altına alındığından, 29/05/2010 onay tarihli nazım imar planı, 01/06/2011 onay tarihli uygulama imar planı, 18/04/2014 tarihli uygulama imar planı değişikliği ile 31/05/2005 tarihli parselasyon işlemine karşı 12/06/2020 tarihinde kayda giren dilekçe ile açılan davanın süre aşımı nedeniyle esasının incelenme olanağı bulunmadığı, öte yandan, anılan Kanun hükmünde parselasyon planları ile imar planlarına karşı her halde beş yıl içinde dava açılabileceği hükme bağlandığından davacının imar durumu başvurusunun geçirilmiş olan süreyi canlandırmayacağı açık olacağı gerekçesiyle istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI :Usul ve yasaya aykırı olan idari dava dairesi kararının bozulması gerektiği ileri sürülmektedir. KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Usul ve yasaya uygun olan idari dava dairesi kararının onaylanması gerektiği belirtilerek istemin reddi gerektiği savunulmuştur. DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:

MADDİ OLAY : Davacıların murisi ...'a ait İstanbul ili, Tuzla ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazı kapsayan alanın, 15/06/2009 tasdik tarihli 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı'nda "havza içi rehabilite edilecek alan" olarak belirlendiği, 29/05/2010 onay tarihli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'nda kısmen "yol alanı" kısmen "dini tesis alanı" fonksiyonlarında, 01/06/2011 ve 18/04/2014 onay tarihli 1/1000 ölçekli Ömerli Havzası Tuzla İlçesi Tepeören Bölgesi Uygulama İmar Planı'nda kısmen "yol alanı" kısmen "dini tesis alanı" kısmen de "otopark alanı" fonksiyonlarında kaldığı, ...'ın vefatı sonrasında mirasçıları olan davacılar tarafından, taşınmazın bulunduğu alanda parselasyon işlemi gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ve imar durumunun bildirilmesi istemiyle yapılan 19/02/2020 tarihli başvuruya cevaben taşınmazın 28/07/2005 tescil tarihli parselasyon işlemi ile düzenleme ortaklık payı (DOP) ve kamu ortaklık payı (KOP) kesintilerinin yapıldığı ve taşınmazın imar planlarında kısmen "yol alanı" kısmen "dini tesis alanı" fonksiyonlarında kaldığının belirtilmesi üzerine anılan parselasyon işlemi ile dayanğı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve 1/5000 ölçekli nazım imar planının iptali istemiyle bakılan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT: 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 7.maddesinin 4. fıkrasında ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağı, ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililerin düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilecekleri hüküm altına alınmakla, ilanı gereken düzenleyici işlemler yönünden ilgililere uygulama üzerine dava açma olanağı tanındığı tartışmasızdır. Aynı Kanunun 11. maddesinin dava konusu işlemin tesis edildiği tarihteki halindeki ilk üç bendinde ise, ilgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılmasının, geri alınmasının, değiştirilmesinin veya yeni bir işlem tesis edilmesinin üst makamdan, üst makam yoksa işlemi tesis etmiş olan makamdan idari dava açma süresi içinde istenebileceği, bu başvurunun, işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durduracağı, başvuruya altmış gün içinde cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı, isteğin reddedilmesi veya reddedilmiş sayılması durumunda ise dava açma süresinin yeniden işlemeye başlayacağı ve başvurma tarihine kadar geçen sürenin de hesaba katılacağı hükme bağlanmıştır. Öte yandan, 14.02.2020 tarih ve 7221 sayılı Kanunun 6. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesine, "Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir" hükmü eklenmiştir. 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı Yasanın 38.maddesinin 1.fıkrasının (a) bendinde de, "Bu Kanunun; a) 6 ncı maddesiyle 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin sonuna eklenen paragrafın birinci cümlesi hükümleri 1/7/2020 tarihinde" yürürlüğe gireceği hüküm altına alınmıştır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

7221 sayılı Kanunla 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesine eklenerek 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan ve 38.maddesi gereğince 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe giren "Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir" hükmünün yürürlüğe girdiği 01.07.2020 tarihinden önce kesinleşen imar ve parselasyon planları için uygulanıp uygulanamayacağı uyuşmazlığın temelini oluşturmaktadır. Hukukun üstünlüğünün egemen olduğu bir devlette hukuk güvenliğinin sağlanması, hukuk devleti ilkesinin yerine getirilmesi zorunlu koşullardandır. Yapılan düzenlemelerde istikrar, belirlilik ve öngörülebilirlik göz önünde bulundurularak hukuki güvenlik sağlanır. Bireyin insan olarak varlığının korunmasını amaçlayan hukuk devletinde vatandaşların hukuk güvenliğinin sağlanması zorunludur. Devlet açık ve belirgin hukuk kurallarını yürürlüğe koyarak bunları uyguladığı zaman hukuk güvenliği sağlanır. Bu bağlamda, Anayasa Mahkemesinin (AYM) çeşitli kararlarında, kanunların geriye yürümezlik ilkesi tartışılmıştır. Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen hukuk devletinin ön koşulları arasında hukuki güvenlik ilkesi bulunmaktadır. Hukuki güvenlik ilkesi, hukuk normlarının öngörülebilir olmasını, bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini, devletin de yasal düzenlemelerde bu güven duygusunu zedeleyici yöntemlerden kaçınmasını gerekli kılan ortak değerdir. Kural olarak hukuki güvenlik, kanunların geriye yürütülmemesini zorunlu kılar. Daha önce tesis edilmiş bulunan işlemlerin doğurduğu hukuki sonuçları ortadan kaldıracak şekilde yasama tasarrufunda bulunulması, hukuki güvenlik ilkesine aykırılık oluşturur. “Kanunların geriye yürümezliği ilkesi” uyarınca kanunlar, kamu yararı ve kamu düzeninin gerektirmesi, kazanılmış hakların korunması, mali hakların iyileştirilmesi gibi ayrıksı durumlar dışında ilke olarak yürürlük tarihlerinden sonraki olay, işlem ve eylemlere uygulanmak üzere çıkarılır. Yürürlüğe giren kanunların geçmişe ve kesin nitelik kazanmış hukuksal durumlara etkili olmaması, hukukun genel ilkelerindendir. (AYM, 13/2/2019 tarih ve E:2018/103, K:2019/4 sayılı karar). Kazanılmış haklara saygı ilkesi, hukukun genel ilkelerinden biri olup hukuk güvenliği ilkesinin bir sonucudur. Kazanılmış bir haktan söz edilebilmesi için bu hakkın yeni kanundan önce yürürlükte olan kurallara göre bütün sonuçlarıyla fiilen elde edilmiş olması gerekir (AYM, 28/12/2017 tarih ve E:2016/150, K:2017/179 sayılı karar).Kanunların kamu yararının sağlanması amacına yönelik olması, genel, objektif, adil kurallar içermesi ve hakkaniyet ölçütlerini gözetmesi hukuk devleti olmanın gereğidir. Kişilerin hukuki güvenliğini sağlamayı amaçlayan hukuki güvenlik ilkesi de hukuk normlarının öngörülebilir olmasını, bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini, devletin de yasal düzenlemelerinde bu güven duygusunu zedeleyici yöntemlerden kaçınmasını gerektirir. Hukuk devletinde güven ve istikrarın korunabilmesi için kural olarak kanunlar, yürürlüğe girdiği tarihten sonraki olaylara uygulanır (AYM, 24/12/2020 tarih ve E:2017/21, K: 2020/77 sayılı karar). Ancak kanun koyucunun kişilerin lehine haklar sağlayan kanuni düzenlemeleri geçmişe etkili olarak kanun yapma konusunda takdir yetkisine sahip olduğuna kuşku yoktur (AYM, 28/12/2017, E.2016/150, K.2017/179 sayılı karar). Düzenlemede beklenen kamu yararının, "imar planlarının ve imar uygulamalarının sürüncemede kalmaması, mülkiyet haklarının kısıtlanmaması ve idari işlemlerin istikrarının sağlanması amacıyla (7221 sayılı Kanunun 6.maddesinin gerekçesi)" tesis edildiği kabul edilmekle birlikte bu konuda bireylerin haklarının ve hukukun genel ilkelerinin de göz önünde bulundurulması hukuk devletinin bir gereğidir. Yasaların kural olarak yayımlandıkları tarihte yürürlüğe girecekleri ve bu tarihten sonraki olay ve hukuki uyuşmazlıklara uygulanacakları tabiidir. Yukarıda yer verilen Anayasa Mahkemesi kararlarından, hukuki güvenlik ilkesinden hukuk normlarının öngörülebilir olmasını, bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini, devletin de yasal düzenlemelerde bu güven duygusunu zedeleyici yöntemlerden kaçınması gerektiği anlaşılmakta olup kural olarak hukuki güvenlik ilkesi, kanunların geriye yürütülmemesini gerekli kılmaktadır. Uyuşmazlığa konu düzenlemenin daha önce tesis edilmiş bulunan işlemlerin doğurduğu hukuki sonuçları ortadan kaldıracak şekilde yorumlanması, hukuki güvenlik ilkesine aykırılık oluşturacağı gibi hukukun genel ilkelerinden biri olan kazanılmış haklara saygı ilkesinin de zedelenmesine neden olacaktır. Düzenlemede, yürürlük tarihinden önce kesinleşmiş imar planı ve parselasyon işlemlerine dava açılması durumunda dava açılmasını engellemeye yönelik hak düşürücü nitelikte olan 5 yıllık sürenin uygulanıp uygulanmayacağı hususunda bir hüküm yer almamaktadır. Bu açıdan bakıldığında düzenlemenin, 7221 sayılı Yasanın 6. maddesi ile yürürlük tarihinden önce kesinleşmiş imar planı ve parselasyon işlemlerini de kapsayıp kapsamadığı hususunda tereddüt bulunmaktadır. Bu durumda, yapılan düzenlemenin kanunların geriye yürütülmemesi ilkesinin istisnaları kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği hususunun irdelenmesi gerekmektedir. 7221 sayılı Kanunun 6. maddesi ile getirilen sınırlama, kamu yararı ve kamu düzeninin gerektirmesi, kazanılmış hakların korunması, mali hakların iyileştirilmesi gibi ayrıksı bir durum kapsamında değerlendirilemez. Bu sebeple, 7221 sayılı Yasanın yürürlüğe girmesinden önce, 2577 sayılı Yasanın 7/4 maddesi uyarınca düzenleyici işlem niteliğinde olan imar planlarına karşı uygulama işlemi üzerine yasal dava açma süresi içinde dava açabileceklerine dair düzenlemeden faydalanma hakkına sahip kişilere yönelik 7221 sayılı Yasanın dava açma süresini beş yıl olarak sınırlayan hükmünün geriye dönük olarak uygulanması hukuka olan güven duygusunu zedeler ve hukuk güvenliği ilkesi ile de bağdaşmaz. Yine, Danıştay Altıncı Dairesinin istikrar kazanmış içtihadına göre, 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işlemi, parsel bazında getirdiği kararlar nedeniyle bireysel işlem mahiyeti taşıdığı, bu özelliği nedeniyle parselasyon planlarının ilan edilmesinin yanı sıra ilgilisine yazılı olarak da tebliğ edilmesi gerektiği, yazılı olarak tebliğ edilmeyen parselasyon planlarının ilgilisince sonradan öğrenilmesi ve/veya kararın tebliğ edilmesi halinde bu tarihten itibaren dava açma sürelerinin hesaplanması gerekmektedir. 7221 sayılı Kanunun 6. maddesi ile getirilen düzenlemenin, yasanın yayım tarihinden önce kesinleşmiş imar planı ve parselasyon planlarına karşı dava açma süresini beş yıl olarak sınırlandırdığı biçiminde yorumlanması yasa hükmünün geriye yürütülmesi anlamına gelmekte ve Anayasa'da yer alan hukuk devleti kapsamındaki hukuk güvenliği ilkesi ile bağdaşmamaktadır. Uyuşmazlık konusu imar planları yönünden incelendiğinde; İmar planları düzenleyici işlemler olduğundan uygulama işlemi üzerine işlem ile birlikte imar planına veya doğrudan işlemin dayanağı olan imar planına karşı yeniden dava açma hakkının bulunduğunda ve bu aşamada dava açma süresinin uygulama işleminin süresine tabi olduğunda tartışma bulunmamaktadır. Yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren, uygulama imar planı ile plan notları ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği uyarınca düzenlenen, projelerin hazırlanmasına esas oluşturan, taşınmaz için öngörülen arazi kullanım kararı ile yapılaşma koşullarını detaylı bir şekilde gösteren imar durum belgesi, mevcut uygulama imar planının uygulaması niteliğinde bir işlem olduğundan, askı-ilan sürelerine bağlı kalınmaksızın, düzenleyici işlem mahiyetindeki mevcut uygulama imar planının iptali istenebilecektir. Davacılar tarafından, taşınmazın bulunduğu alanda parselasyon işlemi gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ve imar durumunun bildirilmesi istemiyle yapılan 19/02/2020 tarihli başvuruya davalı idare tarafından verilen 4.03.2020 tarihli cevap üzerine Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını ve yargı alanında doğabilecek hak kayıplarını önlemek amacıyla 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un geçici 1. maddesi ile 2577 sayılı Kanun'da belirlenen sürelerin 13/03/2020 tarihinde durdurulduğu ve 15/06/2020 (bu tarih dahil) tarihinden itibaren yeniden işlemeye başladığı dikkate alınarak 12.06.2020 tarihinde açılan davanın imar planları yönünden süresinde olduğu sonucuna varılmıştır. Parselasyon işlemi bakımında ise; parselasyon işleminin 2005 tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planının ise 2011 tarihli olması birlikte dikkate alındığında parselasyon işleminin yürürlükte olup olmadığı yürürlükte değilse dava tarihi itibariyle yürürlükte olan parselasyon işlemine göre davanın süresinde açılıp açılmadığı araştırılmadan parselasyon planları ile imar planlarına karşı her halde beş yıl içinde dava açılabileceği hükme bağlandığı gerekçesiyle verilen davanın süreaşımı nedeniyle reddine ilişkin karar, dava açma süresini beş yıl olarak sınırlayan hükmün geriye dönük olarak uygulanması olup, hukuka olan güven duygusunu zedeleyecek olup, hukuk güvenliği ilkesine aykırı olduğu sonucuna varılmıştır. Bu itibarla, temyize konu davanın süre aşımı nedeniyle reddine dair İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun gerekçeli reddi yolundaki İdari Dava Dairesi kararında isabet görülmemiştir. KARAR SONUCU: Açıklanan nedenlerle; 1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davacının temyiz isteminin kabulüne, 2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle süre aşımı nedeniyle reddine ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun gerekçeli reddi yolundaki temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının BOZULMASINA, 3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 12/06/2023 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi"

"İçtihat Metni"

T.C. DANIŞTAY ALTINCI DAİRE

Esas No : 2021/6891

Karar No : 2025/1707

TEMYİZ EDEN (DAVACI) : ...VEKİLİ : Av. ...

KARŞI TARAF (DAVALILAR): 1- ... Büyükşehir Belediye BaşkanlığıVEKİLİ : Av. ...2- ... Belediye BaşkanlığıVEKİLİ : Av. ...

İSTEMİN KONUSU: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ :Dava konusu istem: ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın da bulunduğu alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin ... günlü, ... sayılı ... Belediye Encümeni kararının ve anılan kararın onaylanmasına ilişkin ... tarihli, ... sayılı ... Büyükşehir Belediye Encümeni kararının iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen... tarih ve E:... K:... sayılı kararda; yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine düzenlenen rapor ile dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesi sonucunda, dava konusu parselasyon işleminin uygulandığı alanda düzenleme sınırının İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5. ve 6. maddelerine uygun olduğu, daha önce terk yapmış parsellerin yüzölçümlerine eski terk miktarlarının da eklendiği ve düzenlemeye giren tüm parsellerden eşit oranda düzenleme ortaklık payı (DOP) kesildiği, daha önceki terk oranı, düzenleme ortaklık payı (DOP) oranının üstünde olan parsellerden yasa gereği kesinti yapılmadığı ve düzenleme ortaklık payı (DOP) oranının eski terkler de yansıtılmak suretiyle %23,81 olarak belirlendiği, bu oranın yasal sınıra uygun olduğu, dava konusu 638 ada, 7 sayılı parselin tapu alanından 32.64 m²’si ayırma çapı ile ayrılarak geriye kalan 6713.57 m²’nin 1598.35 m²’si düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak kesildikten sonra kalan 5115.22 m²’nin eski yerinde oluşturulan ... ada, ... sayılı parselden 3540/100000 hisse tahsisi ve ... ada, ... sayılı parselin tam olarak verilmesi suretiyle karşılandığı, davalı idarece yapılan işlemin İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik'in 10/a maddesinde belirtilen koşullara uygun olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemlerde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği gerekçesiyle 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Temyize konu kararın usul ve hukuka aykırı olduğu iddiasıyla bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyiz edilen kararda bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerektiği savunulmaktadır.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ ...'IN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE:

MADDİ OLAY : ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, ... ada ... parsel sayılı davacının mirasçısı olduğu taşınmazı da kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca parselasyon yapılmasına ilişkin düzenleme sahası sınırlarının ... tarihli, ...... sayılı ... Belediye Encümeni kararı ile kabul edildiği, söz konusu düzenleme sahasındaki parselasyon planının ve dağıtım cetvellerinin ... tarihli, ... sayılı ... Belediye Encümeni kararı ile kabul edildiği,... tarihli, ... sayılı ... Büyükşehir Belediye Encümeni kararı ile anılan parselasyon planının ve dağıtım cetvellerinin ... sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu'nun 7/b maddesi uyarınca onaylandığı, parselasyon planlarının ve dağıtım cetvellerinin 09/01/2019-11/02/2019 tarihleri arasında ... Belediye Başkanlığı tarafından askıya çıkarıldığı, davacı tarafından 05/02/2019 tarihli dilekçe ile itiraz edildiği, ... tarih ve... sayılı ... Belediye Encümeni kararı ile davacının ve diğer itirazların reddedildiği ve ayrıca değerlendirilmek üzere ... Büyükşehir Belediyesine gönderildiği, ... Büyükşehir Belediye Encümeninin ...tarih ve ... sayılı kararı ile parselasyon planlarında herhangi bir değişikliğe gidilmeyerek itirazların reddedilmesine ilişkin ... tarihli, ...sayılı ... Belediye Encümeni kararının onaylanması üzerine 28.06.2019 tarihinde bakılan davanın açıldığı anlaşılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT:

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun “Dava Açma Süresi” başlıklı 7. maddesinde, dava açma süresinin özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştay’da ve İdare Mahkemelerinde altmış (60) gün olduğu; ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağı, ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililerin düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabileceği kurala bağlanmış, yine aynı Yasanın “Üst Makamlara Başvurma” başlıklı 11.maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan halinde, ilgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılmasının üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebileceği, bu başvurunun işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durduracağı, altmış (60) gün içinde bir cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı kurala bağlanmıştır.3194 sayılı İmar Kanununun 19.maddesinde, "İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır. "hükmün yer almaktadır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

Dava süresi, kamu düzeni ile ilgili olup, hak düşürücü nitelik taşır. Nitekim, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nda, davanın süresinde açılıp açılmadığı hususu ilk inceleme konuları arasında sayılmış; davanın süresinde açılmadığının tespiti halinde esasa girilmeden süre aşımı yönünden davanın reddine karar verileceği öngörülmüştür (Madde14/3-e ve 15/1-b). Ayrıca, davanın süresinde açılıp açılmadığı hususunun yargılamanın her aşamasında dikkate alınması gerektiği de vurgulanmıştır (Madde14/6).Parselasyon işlemleri, dağıtım cetvellerinde kapsadıkları alan içindeki her taşınmaza karşılık sahiplerine verilecek bağımsız ve şüyulu imar parsellerinin parsel büyüklükleri, hisse miktarı ve parsellerin konumu gibi hususları ayrı ayrı gösterdiğinden, düzenlemeye konu olan taşınmaz sahipleri için sübjektif ve kişisel işlemler olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla parselasyon işlemi niteliği itibarıyla subjektif ve doğrudan mülkiyet hakkına yönelik bir işlem olduğundan, dava açma süresinin başlaması için ilanen tebliğin yeterli olmadığı, bu sebeple parselasyon işleminin ilgili taşınmaz malikine tebliğ edilmesi ve yasal bildirimi üzerine dava açma süresinin başlaması esastır. Parselasyon işleminin askı süresi içerisinde öğrenilmesi halinde İdari Yargılama Usulü Kanununun 11. maddesi kapsamında dava açma süresinin belirlenmesi gerekmektedir.Bu nedenle yapılan itiraza altmış gün içinde bir cevap verilmeyerek reddedilmiş olması nedeniyle ilan tarihinin son gününü izleyen ikinci altmış gün içinde davanın açılması gerekir.Dava konusu parselasyon işleminin 09.01.2019-11.02.2019 tarihleri arasında askıya çıkarılarak ilan edildiği, davacı tarafından askı süresi içinde 05.02.2019 tarihinde itiraz edildiği görüldüğünden itirazın zımnen reddedildiği 12.04.2019 tarihinden itibaren 60 günlük yasal idari dava açma süresi içerisinde en son 11.06.2019 tarihinde açılması gerekirken 28.06.2019 tarihinde açılan davada süre aşımı bulunduğu bu nedenle esasının incelenemeyeceği sonucuna varılmıştır.Bu itibarla, davanın reddine ilişkin İdare Mahkemesi kararına yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararında sonucu itibarıyla isabetsizlik bulunmamaktadır.

KARAR SONUCU:

Açıklanan nedenlerle;1. Davacının temyiz isteminin reddine,2. Davanın yukarıda özetlenen gerekçeyle reddine ilişkin Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesince verilen... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının yukarıda belirtilen gerekçe ile ONANMASINA,3. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 50. maddesi uyarınca, bu onama kararının taraflara tebliğini ve bir örneğinin de anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesini teminen dosyanın kararı veren ilk derece Mahkemesine gönderilmesine, 25/03/2025 tarihinde, kesin olarak, oybirliğiyle karar verildi."

16. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİSİNE KARŞI DAVA AÇILABİLMESİ İÇİN İLAN YETERLİ MİDİR, MALİKE TEBLİĞ ZORUNLU MUDUR?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi, parselasyon işleminin bir sonucu olarak taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bireysel bir idari işlemdir. Bu nedenle, DOP kesintisine karşı dava açma süresinin başlaması bakımından yalnızca parselasyon planının askıya çıkarılarak ilan edilmesi her zaman yeterli kabul edilmemektedir. Danıştay'ın yerleşik içtihatlarında, parselasyon işlemlerinin genel düzenleyici işlem niteliği yanında kişilerin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen bireysel sonuçlar da doğurduğu vurgulanmakta; bu nedenle ilgililerin dava açma hakkını etkin şekilde kullanabilmeleri için işlemin kendilerine usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Özellikle taşınmaz malikinin parselasyon işleminden ve buna bağlı DOP kesintisinden haberdar olduğunun ispatlanamadığı durumlarda, yalnızca askı ilanına dayanılarak dava açma süresinin geçtiğinin ileri sürülmesi hak arama özgürlüğü ve mülkiyet hakkı açısından sakıncalar doğurabilmektedir. Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre, dava açma süresinin başlangıcında askı ilanının yanı sıra malike yapılan tebligat veya işlemin fiilen öğrenildiği tarih de önem taşıyabilmektedir.

"HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

Dava süresi, kamu düzeni ile ilgili olup, hak düşürücü nitelik taşır. Nitekim, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununda, davanın süresinde açılıp açılmadığı hususu ilk inceleme konuları arasında sayılmış; davanın süresinde açılmadığının tespiti halinde esasa girilmeden süre aşımı nedeniyle davanın reddine karar verileceği öngörülmüştür (Madde14/3-e ve 15/1-b). Ayrıca, davanın süresinde açılıp açılmadığı hususunun yargılamanın her aşamasında dikkate alınması gerektiği de vurgulanmıştır (Madde14/6).

Parselasyon işlemleri, dağıtım cetvellerinde kapsadıkları alan içindeki her taşınmaza karşılık sahiplerine verilecek bağımsız ve şüyulu imar parsellerinin parsel büyüklükleri, hisse miktarı ve parsellerin konumu gibi hususları ayrı ayrı gösterdiğinden, düzenlemeye konu olan taşınmaz sahipleri için sübjektif ve kişisel işlemler olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla parselasyon işlemi niteliği itibarıyla subjektif ve doğrudan mülkiyet hakkına yönelik bir işlem olduğundan, dava açma süresinin başlaması için ilanen tebliğin yeterli olmadığı, bu sebeple parselasyon işleminin ilgili taşınmaz malikine tebliğ edilmesi ve yasal bildirimi üzerine dava açma süresinin başlaması esastır." (Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2022/5469 E. , 2025/1708 K.)

17. KESİNLEŞEN PARSELASYON PLANLARINA KARŞI 5 YILDAN SONRA DAVA AÇILAMAYACAĞI İTİRAZINA YÖNELİK ANAYASA MAHKEMESİ KARARI

DOP kesintisi, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamında gerçekleştirilen parselasyon işlemi sırasında hesaplanır ve uygulanır. Düzenleme sahasında oluşturulacak kamu hizmet alanlarının toplam miktarı dikkate alınarak Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO) belirlenir ve bu oran üzerinden parsellerden kesinti yapılır. Bu nedenle DOP kesintisinin miktarı ve hukuka uygunluğu, doğrudan parselasyon planının ve dağıtım cetvellerinin incelenmesiyle ortaya çıkar. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun "Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması" konu başlıklı 8. 8. maddesinin (b) bendine 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle eklenen sekizinci paragrafta yer alan “…veya parselasyon planları…” ibaresinin Bursa 2. İdare Mahkemesi tarafından, Anayasa’nın 13., 35., 36. ve 125. maddelerine aykırılığı ileri sürülerek iptaline karar verilmesi talebi, Anayasa Mahkemesi tarafından incelenmiş ancak Anayasa Mahkemesi tarafından Anayasa'ya aykırılık iddiası reddedilmiştir. Kararın tam metni aşağıda paylaşılmıştır.

"ANAYASA MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA

Esas Sayısı : 2021/20

Karar Sayısı : 2022/84

Karar Tarihi : 30/6/2022

R.G. Tarih-Sayısı : 6/9/2022-31945

İTİRAZ YOLUNA BAŞVURAN: Bursa 2. İdare Mahkemesi

İTİRAZIN KONUSU: 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinin (b) bendine 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle eklenen sekizinci paragrafta yer alan “…veya parselasyon planları…” ibaresinin Anayasa’nın 13., 35., 36. ve 125. maddelerine aykırılığı ileri sürülerek iptaline karar verilmesi talebidir.

OLAY: Parselasyon uygulamasına ilişkin belediye encümeni kararının iptali talebiyle açılan davada itiraz konusu kuralın Anayasa'ya aykırı olduğu kanısına varan Mahkeme, iptali için başvurmuştur.

I. İPTALİ İSTENEN KANUN HÜKMÜ

Kanun’un itiraz konusu kuralın da yer aldığı 8. maddesinin (b) bendi şöyledir:

“b) İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. (Ek cümle:14/2/2020-7221/6 md.) Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları; kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenmek ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır. Planlar, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. (Yeniden düzenleme dördüncü cümle: 12/7/2013-6495/73 md.) Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. (Yeniden düzenleme üçüncü cümle: 12/7/2013-6495/73 md.) Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen ilan yerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları onbeş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.

(Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) İmar planları ve bu planlardaki değişikliklerin nerede askıya çıktığına dair bilgilendirme ilanı, askı süresi ile eş zamanlı olarak ilgili muhtarlıkların panosunda duyurulur. Ayrıca plan değişikliği hakkında, değişikliğe konu alanda görülebilir bir şekilde en az 2 adet tabela ile 30 gün süreyle bilgilendirme yapılır.

(Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) Kentsel tasarım projeleri uygulama imar planlarıyla birlikte hazırlanabilir. Bu kentsel tasarım projelerinin uygulamasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.

Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.

Kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortamdaki Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi Altyapısı üzerinden, ilgili idaresi tarafından, arşivlenmek üzere Bakanlığa gönderilir.

İmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye Başkanlığı ve mülki amirlikler, imar planının tamamını veya bir kısmını kopyalar veya kitapçıklar haline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verir.

(Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir.

(Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) İmar planlarında bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenemez.

(Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenir. Bu şekilde ilgili idare tarafından belirlenmeyen yükseklikler, maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça belirlenir. Oluşacak maliyetlerin %100 fazlası ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 2/7/2008 tarihli ve 5779 sayılı İl Özel İdarelerine ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir.”

II. İLK İNCELEME

1. Anayasa Mahkemesi İçtüzüğü hükümleri uyarınca Zühtü ARSLAN, Hasan Tahsin GÖKCAN, Kadir ÖZKAYA, Engin YILDIRIM, Hicabi DURSUN, Celal Mümtaz AKINCI, Muammer TOPAL, M. Emin KUZ, Rıdvan GÜLEÇ, Recai AKYEL, Yusuf Şevki HAKYEMEZ, Yıldız SEFERİNOĞLU, Selahaddin MENTEŞ, Basri BAĞCI ve İrfan FİDAN’ın katılımlarıyla 3/3/2021 tarihinde yapılan ilk inceleme toplantısında dosyada eksiklik bulunmadığından işin esasının incelenmesine karar verilmiştir.

III. ESASIN İNCELENMESİ

2. Başvuru kararı ve ekleri, Raportör Berrak YILMAZ tarafından hazırlanan işin esasına ilişkin rapor, itiraz konusu kanun hükmü, dayanılan Anayasa kuralları ve bunların gerekçeleri ile diğer yasama belgeleri okunup incelendikten sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

A. Anlam ve Kapsam

3. 3194 sayılı Kanun’un 15. maddesine göre imar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. İmar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.

4. Parselasyon planı 22/2/2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 4. maddesinin (1) numaralı fıkrasının (l) bendinde tanımlanmıştır. Buna göre parselasyon planı; 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi hükümlerine ve uygulama imar planına uygun olarak imar parsellerinin oluşturulduğu, parselasyon planı açıklama raporu, parselasyon paftaları ile tescile esas belgeleri içeren uygulama dosyası ile bir bütün olan plandır.

5. Parselasyon planlarının hazırlanması ise anılan Kanun’un 18. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise anılan yetkiler valilikçe kullanılır.

6. Kanun’un 19. maddesine göre imar planlarına göre parselasyon planları yapılıp belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da aynı usul uygulanır. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakati aranmaksızın, sicilleri planlara göre resen tanzim ve tesis ederler. Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesisin yapımı gerektiğinde (Kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve burada talep hâlinde 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.

7. 3194 sayılı Kanun’un 8. maddesinin (b) bendinin sekizinci paragrafında ise kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabileceği hüküm altına alınmış olup anılan paragrafta yer alan “…veya parselasyon planları…” ibaresi itiraz konusu kuralı oluşturmaktadır.

B. İtirazın Gerekçesi

8. Başvuru kararında özetle; idari işlemlere karşı açılacak davalar için hak düşürücü süreler öngörülebilir ise de bunun ölçülü ve temel hak ve özgürlüklerin özüne dokunmaması gerektiği, mülkiyet hakkına ilişkin idari işlemlere karşı açılacak davalarda ilgili hak sahibinin bilgisine girmeyen idari işlemler için genel bir hak düşürücü süre öngörülmesinin mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale teşkil ettiği, ilgili kişinin parselasyon işlemini öğrenemediği durumlarda parselasyon işleminin kesinleşmesinden itibaren beş yıllık sürenin geçmiş olması nedeniyle dava hakkını kaybetmesinin mahkemeye erişim hakkını kısıtladığı belirtilerek kuralın Anayasa’nın 13., 35., 36. ve 125. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

C. Anayasa’ya Aykırılık Sorunu

9. Anayasa’nın 36. maddesinin birinci fıkrasında “Herkes, meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahiptir” hükmüne yer verilmek suretiyle hak arama özgürlüğü güvence altına alınmıştır.

10. Hak arama özgürlüğünün temel unsurlarından biri mahkemeye erişim hakkıdır. Mahkemeye erişim hakkı, hukuki bir uyuşmazlığın bu konuda karar verme yetkisine sahip bir mahkeme önüne götürülmesi hakkını da kapsar. Kişinin uğradığı bir haksızlığa veya zarara karşı kendisini savunabilmesinin ya da maruz kaldığı haksız bir uygulama veya işleme karşı haklılığını ileri sürüp kanıtlayabilmesinin, zararını giderebilmesinin en etkili ve güvenceli yolu yargı mercileri önünde dava hakkını kullanabilmesidir.

11. İtiraz konusu kural, kesinleşen parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabileceğini öngörmek suretiyle mahkemeye erişim hakkı yönünden bir sınırlama teşkil etmektedir.

12. Anayasa’nın 13. maddesinde “Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz” denilmektedir. Buna göre mahkemeye erişim hakkına sınırlama getiren düzenlemelerin kanunla yapılması, Anayasa’nın sözü ile Anayasa’da öngörülen sınırlama sebebine uygun ve ölçülü olması gerekir.

13. Anayasa’nın anılan maddesi hak ve özgürlüklerin ancak kanunla sınırlanabileceğini temel bir kural olarak benimsemiştir. Buna göre mahkemeye erişim hakkına yapılan sınırlamalarda dikkate alınacak öncelikli ölçüt, sınırlamanın kanunla yapılmasıdır. Ancak Anayasa Mahkemesinin sıkça vurguladığı gibi temel hakları sınırlayan kanunun şeklen var olması yeterli olmayıp yasal kuralların keyfîliğe izin vermeyecek şekilde belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir düzenlemeler niteliğinde olması gerekir.

14. Esasen temel hakları sınırlayan kanunun bu niteliklere sahip olması, Anayasa’nın 2. maddesinde güvenceye alınan hukuk devleti ilkesinin de bir gereğidir. Hukuk devletinin temel unsurlarından olan hukuki belirlilik ilkesi uyarınca kanuni düzenlemelerin hem kişiler hem de idare yönünden herhangi bir duraksamaya ve kuşkuya yer vermeyecek şekilde açık, net, anlaşılır, uygulanabilir ve nesnel olması, ayrıca kamu otoritelerinin keyfî uygulamalarına karşı koruyucu önlem içermesi gerekir. Kanunda bulunması gereken bu nitelikler hukuki güvenliğin sağlanması bakımından da zorunludur. Nitekim hukuki güvenlik ilkesi hukuk normlarının öngörülebilir olmasını, bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini, devletin de yasal düzenlemelerinde bu güven duygusunu zedeleyici yöntemlerden kaçınmasını gerekli kılar (AYM, E.2015/41, K.2017/98, 4/5/2017, §§ 153, 154). Dolayısıyla Anayasa’nın 13. maddesinde sınırlama ölçütü olarak belirtilen kanunilik, Anayasa’nın 2. maddesinde güvenceye alınan hukuk devleti ilkesi ışığında yorumlanmalıdır.

15. Kuralda kesinleşen parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren dava açılabilecek süre herhangi bir tereddüde yer bırakmayacak biçimde açık ve net olarak düzenlendiği görüldüğünden kuralın belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Bu yönüyle kuralın kanunilik şartını taşımadığı söylenemez.

16. Öte yandan mahkemeye erişim hakkına getirilen sınırlamanın Anayasa’nın 13. maddesi gereğince Anayasa’nın sözüne de uygun olması gerekir.

17. Anayasa’nın 125. maddesinin üçüncü fıkrasında “İdarî işlemlere karşı açılacak davalarda süre, yazılı bildirim tarihinden başlar.” hükmüne yer verilmiştir. Anılan hükümde idari işlemlere karşı açılacak davalarda sürenin yazılı bildirim tarihinden başlayacağı vurgulanarak ilgilinin hakkında tesis edilen işlemin içeriğinden haberdar edilmesi ve bu yolla işleme karşı kullanabileceği dava açma hakkının korunması amaçlanmıştır.

18. Yönetimde açıklık ilkesinin de bir sonucu olan yazılı bildirimin amacı, ilgilinin hakkında tesis edilen işlem konusunda bilgilendirilmesidir. Anayasa’nın anılan hükmünde dava açma süresinin yazılı bildirim tarihinden itibarenden işlemeye başlayacağı belirtilmekle birlikte yazılı bildirinin yapılış usulüne ilişkin herhangi bir sınırlayıcı hükme yer verilmemiştir. Elbette asıl olan hakkında idari işlem yapılan her bir kişiye ayrı ayrı şahsen tebliğ yapılmasıdır. Ancak somut olayın zorunlu olarak gerektirmesi halinde ve yazılılık ile bildirme unsurlarını taşımak kaydıyla posta yoluyla şahsen tebliğ dışındaki tebliğ yöntemlerinin de Anayasa’nın anılan hükmüne aykırılık teşkil etmeyeceğinin kabul edilmesi gerekir.

19. İtiraz konusu kuralda parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içerisinde dava açılabileceği hükmüne yer verilmiş, 3194 sayılı Kanun’un 19. maddesinin birinci fıkrasında ise parselasyon planlarının bir ay müddetle ilgili idarede asılacağı ayrıca mutat vasıtalarla duyurulacağı ve bu sürenin sonunda planın kesinleşeceği hükmüne yer verilmiştir. Parselasyon planlarının işin mahiyeti gereği bir veya birden fazla mahalleyi, dolayısıyla yüzlerce/binlerce kişiyle ilgili olması, kuralın kesinleşme işleminin parselleme yapılan yerdeki tüm taşınmazların mülkiyetine ilişkin belirsizliklerin biran önce giderilmesi amacına matuf olması ve kuralda öngörülen sürenin beş yıl olması karşısında kuralla öngörülen yöntemin Anayasa’nın 125. maddesinin üçüncü fıkrasında belirtilen hükme aykırı bir yönünün olmadığı ve bu usülde yazılılık ve bildirme unsurlarının gerçekleşmediğinin söylenemeyeceği sonucuna ulaşılmıştır. Bu çerçevede kuralın Anayasa’nın sözüne aykırı bir yönü bulunmamaktadır.

20. Anayasa’nın 36. maddesinde hak arama özgürlüğü için herhangi bir sınırlama nedeni öngörülmemiş olmakla birlikte bunun hiçbir şekilde sınırlandırılması mümkün olmayan mutlak bir hak olduğu düşünülemez. Anayasa Mahkemesi kararlarında, Anayasa'nın başka maddelerinde yer alan hak ve özgürlükler ile devlete yüklenen ödevlerin özel sınırlama sebebi gösterilmemiş hak ve özgürlüklere sınır teşkil edebileceği kabul edilmektedir (AYM, E.2013/95, K.2014/176, 13/11/2014; E.2014/177, K.2015/49, 14/5/2015).

21. Anayasa’nın “Sağlık hizmetleri ve çevrenin korunması” başlıklı 56. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında “Herkes, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahiptir./Çevreyi geliştirmek, çevre sağlığını korumak ve çevre kirlenmesini önlemek Devletin ve vatandaşların ödevidir.” düzenlemeleri yer almaktadır. Buna göre çevrenin geliştirilmesi, çevre sağlığının korunması ve çevre kirlenmesinin önlenmesine yönelik tedbirleri almak devletin temel ödevlerindendir. Bu amaçla devlet, çevrenin korunmasını sağlamak için etkili bir hukuk düzeni oluşturmakla yükümlüdür (AYM, E.2020/10, K.2020/67, 12/11/2020, § 14; E.2019/21, K.2020/51, 24/9/2020, § 41).

22. 3194 sayılı Kanun’un 1. maddesinde Kanun’un amacının yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak olduğu belirtilmiştir.

23. İtiraz konusu kuralın “İmar planlarının ve imar uygulamalarının sürüncemede kalmaması, mülkiyet haklarının kısıtlanmaması ve idari işlemlerin istikrarının sağlanması amacıyla kesinleşmiş planlara ve parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren herhalde beş yıl içinde dava açılabilmesi… amaçlanmaktadır.” biçimindeki gerekçesinden imar planlarının ve imar uygulamalarının sürüncemede kalmaması, böylece mülkiyet hakkına ilişkin belirsizliklerin ortadan kaldırılması ve idari işlemlerin istikrarının sağlanması amacıyla anılan düzenlemenin getirildiği anlaşılmaktadır.

24. Bu bağlamda parselasyon planlarının işlevi, imar planı bulunan alanlarda parselasyon planı tescil edilmek suretiyle imar planlarına ve imar mevzuatına uygun ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılmasıdır. İmar mevzuatına uygun söz konusu işlemlerin yapılmasının yerleşme yerlerindeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun şekilde yapılmasını sağlamaya yönelik olduğunda kuşku yoktur. Bu bağlamda itiraz konusu kuralın parselasyon planlarına karşı dava açabilmek için belirli bir süre belirlemek suretiyle imar planlarının ve imar uygulamalarının sürüncemede kalmayarak imar mevzuatına uygun inşaatların bir an önce yapılmasını sağlamayı amaçladığı anlaşılmaktadır. Kuralın şehirlerin daha hızlı bir şekilde imar mevzuatına uygun olarak ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılarak kişilerin daha sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşamalarını temine yönelik anayasal anlamda meşru bir amaca dayalı olarak mahkemeye erişim hakkını sınırladığı görülmektedir. Ancak sınırlamanın meşru bir amacının bulunması yeterli olmayıp ölçülü olması da gerekmektedir.

25. Ölçülülük ilkesi elverişlilik, gereklilik ve orantılılık olmak üzere üç alt ilkeden oluşmaktadır. Elverişlilik öngörülen sınırlamanın ulaşılmak istenen amacı gerçekleştirmeye elverişli olmasını, gereklilik ulaşılmak istenen amaç bakımından sınırlamanın zorunlu olmasını diğer bir ifadeyle aynı amaca daha hafif bir sınırlama ile ulaşılmasının mümkün olmamasını, orantılılık ise hakka getirilen sınırlama ile ulaşılmak istenen amaç arasında makul bir dengenin gözetilmesi gerekliliğini ifade etmektedir.

26. Parselasyon planlarının kesinleşmesinden sonra dava açma süresinin uzaması taşınmaz mülkiyetine ilişkin tereddütlerin ve hukuki belirsizliklerin yaşanmasına neden olabilecektir. Yapılan parselasyon planlarına karşı dava açma süresinin öngörülmesinin tek bir taşınmazın değil, parselleme yapılan yerdeki tüm taşınmazların mülkiyetine ilişkin belirsizlikleri belirli bir süre sonra sona erdirme amacı taşıdığı açıktır. Bu bağlamda pek çok parseli ilgilendiren parselasyon planlarına karşı dava açmak için bir süre belirlenmesinin anılan amaca ulaşma yönünden elverişli olmadığı söylenemez.

27. Kuralda belirtilen parselasyon planları bir veya birden fazla mahalleyi, dolayısıyla yüzlerce/binlerce kişiyi ilgilendirebilecektir. Bu türden geniş alanları ve çok sayıda kişiyi ilgilendiren çalışmalar bakımından her bir kişiye tek tek şahsen tebligat yapılabilmesi bu çalışmaların sonuçlandırılabilmesini önemli ölçüde geciktirebilir. Bu nedenle dava açma süresinin parselasyon planlarının kesinleşme tarihinden itibaren başlamasının yukarıda değinilen sınırlandırma sebebi bakımından gerekli olduğu da söylenebilir.

28. Parselasyon planlarıyla mülkten yoksun bırakma sonucuna yol açılmadığı, bu planların kesinleşebilmesi için bir ay süreyle ilgili idarede asılması ve mutat vasıtalarla duyurulması gerektiği ve kesinleşme tarihinden itibaren her hâlde beş yıl içinde dava açılabileceği dikkate alındığında söz konusu işlemlerin bir an önce sonuçlandırılması için ihtiyaç duyulan dava açma süresinin başlamasına ilişkin belirlenen usulün dava açmayı aşırı derecede zorlaştırmadığı da açıktır. Ayrıca taşınmaz mülkiyetine ilişkin hukuki güvenlik ve istikrar ile kişilerin bir an evvel daha sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşamalarının temini amacıyla öngörülen beş yıllık dava açma süresinin kişilerin dava haklarını kullanabilmeleri açısından kısa ve yetersiz olduğuda ileri sürülemez.

29. Bu çerçevede kuralla bireyin hakları ile kamu yararı arasındaki makul dengenin gözetildiği ve kuralın orantısız bir sınırlamaya neden olmadığı anlaşılmıştır. Dolayısıyla kuralın hak arama özgürlüğü yönünden ölçüsüz bir sınırlama niteliği taşımadığı sonucuna ulaşılmıştır.

30. Açıklanan nedenlerle kural Anayasa’nın 13. ve 36. maddelerine aykırı değildir. İtirazın reddi gerekir.

Zühtü ARSLAN, Hasan Tahsin GÖKCAN ve Kenan YAŞAR bu görüşe katılmamışlardır.

Kuralın Anayasa’nın 35. ve 125. maddelerine aykırı olduğu ileri sürülmüş ise de bu bağlamda belirtilen hususların Anayasa’nın 13. ve 36. maddeleri yönünden yapılan değerlendirmeler kapsamında ele alınmış olması nedeniyle Anayasa’nın 35. ve 125. maddeleri yönünden ayrıca bir inceleme yapılmasına gerek görülmemiştir.

IV. HÜKÜM

3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinin (b) bendine 14/2/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle eklenen sekizinci paragrafta yer alan “…veya parselasyon planları…” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olmadığına ve itirazın REDDİNE, Zühtü ARSLAN, Hasan Tahsin GÖKCAN ile Kenan YAŞAR’ın karşıoyları ve OYÇOKLUĞUYLA 30/6/2022 tarihinde karar verildi."

18. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİSİNE KARŞI DAVA ZAMANAŞIMINDAN SONRA İDAREYE DİLEKÇE İLE BAŞVURARAK DAVA AÇMA SÜRESİ CANLANDIRILABİLİR Mİ?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisine ilişkin dava açma süresinin geçirilmiş olması halinde, yalnızca idareye dilekçe verilmesi veya işlemin yeniden değerlendirilmesinin talep edilmesi kural olarak dava açma süresini yeniden başlatmaz. İdare hukukunda dava açma süresinin kaçırılmasıyla birlikte işlem kesinleşmekte ve sonradan yapılan başvurular, geçmişte tesis edilmiş işlemlere karşı yeni bir dava açma hakkı doğurmamaktadır.

Danıştay'ın yerleşik içtihatlarında da, dava açma süresi geçtikten sonra yapılan başvurular üzerine verilen cevapların, ilk işlemi yeniden dava edilebilir hale getirmeyeceği kabul edilmektedir. Özellikle 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan "Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir." hükmü dikkate alındığında, idareye sonradan yapılan başvuruların bu hak düşürücü süreyi ortadan kaldırması veya yeniden başlatması mümkün değildir. Bununla birlikte, idarenin önceki işlemden bağımsız olarak yeni bir idari işlem tesis etmesi halinde, bu yeni işlemin ayrıca dava konusu edilip edilemeyeceği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle süre aşımı bulunan durumlarda hukuki durumun uzman bir avukat tarafından incelenmesi önem taşımaktadır.

"Davacının maliki olduğu İstanbul ili, Sultanbeyli ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazı kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve 2981 sayılı Kanunun Ek-1 maddesi uyarınca Sultanbeyli Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı kararıyla kabul edilen, İstanbul Büyükşehir Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı kararıyla onaylanan parselasyon işlemi, 30/01/2017 - 01/03/2017 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.

Davacı tarafından askı süresi içerisinde parselasyon işlemine itiraz edilmiştir.

Askıda yapılan itirazlar Sultanbeyli Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı kararıyla değerlendirilmiş olup davacının itirazının reddine karar verilmiştir.

Bunun üzerine; davacı tarafından, Sultanbeyli Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı kararının iptali istemiyle 29/11/2017 tarihinde açılan davada; ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla "dava konusu imar uygulaması işleminin 30/01/2017 - 01/03/2017 tarihleri arasında askıya çıkarıldığı, parselasyon planına karşı askı süresi içinde davacılar tarafından itiraz edildiği, askı süresinin bitiminden itibaren idarece cevap verilmeyerek itirazın zımnen reddedildiği, bu nedenle itirazın zımnen reddedilmiş sayıldığı 30/04/2017 tarihinden itibaren 60 gün içinde dava açılması gerekirken dava açma süresini canlandırmayan itirazın reddine ilişkin encümen kararın 21/07/2017 tarihinde tebliği üzerine 27/11/2017 tarihinde açılan davanın süre aşımı nedeniyle esasının inceleme olanağı bulunmadığı" gerekçesiyle davanın süre aşımı nedeniyle reddine karar verilmiş, anılan karara karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararı Danıştay Altıncı Dairesinin 09/03/2020 tarih ve E:2018/8118, K:2020/3396 sayılı kararıyla onanarak kesinleşmiştir.

Akabinde; davacının ... tarihli, ... sayılı belediye encümeni kararının mevzuata aykırı olması nedeniyle iptal edilerek geri dönüşüm işleminin yapılması talebiyle davalı idareye 29/01/2019 tarihinde yaptığı başvurunun zımnen reddi üzerine ... tarihli, ... sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle 28/05/2019 tarihinde görülmekte olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT:

Aynı Kanunun işlem tarihinde yürürlükte olan haliyle 10. maddesinde; "İlgililer, haklarında idari davaya konu olabilecek bir işlem veya eylemin yapılması için idari makamlara başvurabilirler, altmış gün içinde bir cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. İlgililer altmış günün bittiği tarihten itibaren dava açma süresi içinde, konusuna göre Danıştaya, idare ve vergi mahkemelerine dava açabilirler. Altmış günlük süre içinde idarece verilen cevap kesin değilse ilgili bu cevabı isteminin reddi sayarak dava açabileceği gibi, kesin cevabı da bekleyebilir. Bu takdirde dava açma süresi işlemez. Ancak, bekleme süresi başvuru tarihinden itibaren altı ayı geçemez. Dava açılmaması veya davanın süreden reddi hallerinde, altmış günlük sürenin bitmesinden sonra yetkili idari makamlarca cevap verilirse, cevabın tebliğinden itibaren altmış gün içinde dava açabilirler." hükmü yer almaktadır.

3194 sayılı İmar Kanununun 19.maddesinde, "İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır. "hükmün yer almaktadır.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

Parselasyon işleminin askı süresi içerisinde öğrenilmesi halinde ise İdari Yargılama Usulü Kanununun 11. maddesi kapsamında dava açma süresinin belirlenmesi gerekmektedir. Öte yandan birel işlem olan ve uygulamakla tükenen parselasyon işleminin kesinleşmesinden sonra ilgililerin hakkında işlem tesis edilmesine imkan tanıyan İdari Yargılama Usulü Kanunu 10. maddesi uyarınca idareye yapılacak başvurunun yeni dava açma süresi başlatabilmesine hukuken olanak bulunmamaktadır.

Dosyanın incelenmesinden; parselasyon işleminin kabulüne ilişkin Sultanbeyli Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı kararına askı süresi içerisinde itiraz edildiği, zımni ret süresi dolduktan sonra itirazın reddine ilişkin Sultanbeyli Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı kararı üzerine söz konusu parselasyon işleminin iptali istemiyle davacı tarafından açılan davanın süre aşımı nedeniyle reddine karar verildiği ve anılan kararın kesinleştiği, bu kez davacı tarafından 29/01/2019 tarihinde davalı idareye yapılan yeni bir başvuru ile söz konusu ... tarihli, ... sayılı kararın mevzuata aykırı olması nedeniyle iptal edilerek geri dönüşüm işleminin yapılmasının talep edildiği, yapılan başvurunun zımnen reddi üzerine anılan belediye encümeni kararının iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlıkta; dava konusu parselasyon işlemine askı süresi içinde davacı tarafından itiraz edildiğine göre, dava açma süresinin 2577 sayılı Kanunun 11. maddesi kapsamında belirlenmesi gerektiği, bu kapsamda da davacı tarafından açılan davanın süre aşımı nedeniyle reddine karar verildiği açıktır. Bu nedenle; davacı tarafından 29/01/2019 tarihinde bir başvuru yapılmış ise de 2577 sayılı Kanunun 10. maddesi kapsamında yapılan bu başvurunun yukarıda belirtildiği üzere dava açma süresini canlandırabilecek nitelikte bir başvuru olarak kabul edilmesi mümkün bulunmamakta olup açılan davanın süre aşımı nedeniyle incelenemeyeceği sonucuna varılmıştır.

Bu itibarla, davanın reddine ilişkin İdare Mahkemesi kararına yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik bulunmamaktadır.

KARAR SONUCU:

Açıklanan nedenlerle;

1. Davacının temyiz isteminin reddine," (Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2021/9405 E. , 2025/4605 K.)

19. DAVA AÇMA SÜRESİ GEÇMİŞ OLSA DAHİ DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) DEĞİŞİKLİĞİNİN ZORUNLU OLDUĞU TALEBİNİN REDDİ ÜZERİNE İPTAL DAVASI AÇILABİLMESİ MÜMKÜN MÜDÜR?

Her ne kadar imar planlarına karşı genel dava açma süreleri geçmiş olsa da, taşınmaz malikleri 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 10. maddesi kapsamında idareye başvurarak plan değişikliği talebinde bulunabilmektedir. İdarenin bu talebi reddetmesi halinde ise ret işleminin tebliğinden itibaren dava açma süresi içerisinde hem ret işleminin hem de plan değişikliği talebine konu imar planının iptali istemiyle dava açılması mümkündür. Nitekim Danıştay 6. Dairesi'nin 17.03.2016 tarihli, E.2015/972, K.2016/1214 sayılı kararında; ilgililerin mülkiyet hakları kapsamında her zaman plan değişikliği talebinde bulunabilecekleri, bu talebin reddi üzerine ise ret işlemiyle birlikte imar planını da dava konusu edebilecekleri kabul edilmiştir. Bu yaklaşım, imar planlarının kesinleşmesinden sonra da belirli koşullar altında yargısal denetimin mümkün olabileceğini göstermektedir.

Ancak söz konusu Danıştay kararı, 14.02.2020 tarihinde 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesine eklenen ve "Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir." hükmünü içeren düzenlemeden önce verilmiştir. Bu nedenle günümüzde plan değişikliği talebinin reddedilmesi üzerine açılacak davalarda yalnızca ret işleminin varlığı değil, aynı zamanda imar planının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıllık hak düşürücü sürenin geçip geçmediği de ayrıca değerlendirilmelidir. Dolayısıyla plan değişikliği talebinin reddi her durumda imar planına karşı yeniden dava açma imkanı sağlamamakta; özellikle beş yıllık hak düşürücü sürenin dolmuş olması halinde davanın süre aşımı nedeniyle reddedilmesi riski bulunmaktadır.

"İstemin Özeti: Manisa 2. İdare Mahkemesince verilen 17/11/2014 tarihli, E:2014/57, K:2014/803 sayılı kararın, usul ve hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek bozulması istenilmektedir.

Savunmanın Özeti: Temyiz edilen kararda bozma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerektiği savunulmaktadır.

Danıştay Tetkik Hakimi: .Düşüncesi: Temyiz isteminin kabulü ile mahkeme kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:

Dava, Uşak İli, …, 3186 ada, 4 parsele ilişkin imar plan değişikliği yapılması istemiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin Uşak Belediye Meclisinin 03.10.2013 tarihli, 2013/613 sayılı kararı ile yine bu alanı kapsayan 1/5000 ölçekli nazım imar planının istemiyle açılmıştır.

İdare Mahkemesince, imar plan değişikliği yapılması istemiyle yapılan başvurunun reddine işlem yönünden, mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporla dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, dava konusu parselin konut alanı olarak belirlenmesine yönelik talebin, bölgedeki nüfus yoğunluğunu artıracak bir arazi kullanım değişikliği olması nedeniyle plan bütünlüğünü bozacak nitelikte olduğu, artan nüfus yoğunluğunun gerektireceği ilave teknik ve sosyal altyapı alanlarının bölgede yaratılmasının mevcut mekansal yapı içerisinde mümkün olmadığı görülmüştür.

Değişikliği talebinin bilimsel, nesnel ve teknik bir nedene dayanmadığı ve kamusal bir zorunluluk içermediği, plan değişikliği talebinin planlama ilkelerine, şehircilik esaslarına, kamu yararına uygun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine; 1/5000 ölçekli nazım imar planının iptali istemi yönünden ise dava konusu planın 13.01.1995 – 13.02.1995 tarihleri arasında ilan edildiği ve davacılar tarafından herhangi bir itirazda bulunulmadığı dikkate alındığında, son ilan tarihinden itibaren altmış günlük dava açma süresi içerisinde davanın açılması gerekirken bu süre geçirildikten sonra 23.12.2013 tarihinde açılan davanın esasının incelenemeyeceği gerekçesiyle süre aşımı yönünden reddine karar verilmiş, bu karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 10. maddesinde, ilgililerin, haklarında idari davaya konu olabilecek bir işlem veya eylemin yapılması için idari makamlara başvurabilecekleri, altmış gün içinde cevap verilmezse isteğin reddedilmiş sayılacağı, ilgililerin altmış günün bittiği tarihten itibaren dava açma süresi içinde konusuna göre Danıştay’a, idare ve vergi mahkemelerine dava açabileceği, altmış günlük süre içinde idarece verilen cevap kesin değilse ilgilinin bu cevabı, istemin reddi sayarak dava açabileceği gibi, kesin cevabı da bekleyebileceği, bu takdirde dava açma süresinin işlemeyeceği, ancak, bekleme süresinin başvuru tarihinden itibaren altı ayı geçemeyeceği, dava açılmaması veya davanın süreden reddi hallerinde, altmış günlük sürenin bitmesinden sonra yetkili idari makamlarca cevap verilirse cevabın tebliğinden itibaren altmış gün içinde dava açılabileceği, hükme bağlanmıştır.

Dava konusu işlem tarihinde yürürlükte bulunan,Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte, plan değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleri olarak tanımlanmış, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesinin 3. fıkrasında da, “İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için:

a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır.

b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.

c) Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek kaydıyla, plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak yol hariç düzenleme ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi halinde, düzenleme ortaklık payına tabi alanın hizmet edeceği etki alanında eşdeğer bir alan ayrılır.” hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda alıntısı yapılan yönetmelik hükümleri uyarınca, ilgililerin plan değişikliği koşullarının oluştuğunu öne sürerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 10. maddesi uyarınca taşınmazları ile ilgili olarak mülkiyet hakkı kapsamında her zaman plan değişikliği isteminde bulunabilecekleri ve istemlerinin reddi üzerine dava açma süresi içinde bu istemlerinin reddine ilişkin işlem ile birlikte imar planına karşı dava açabilecekleri gibi sadece imar planının iptali istemiyle de dava açabilecekleri açıktır.

Bu durumda, davacı tarafından plan değişikliği talebini içeren 26.08.2013 tarihli başvurunun 24.10.2013 tarihli, 3549-7453 sayılı belediye başkanlığı kararı ile reddi üzerine hem bu bu ret işleminin, hem de 12.01.1995 tarihli, 113 sayılı meclis kararıyla kabul edilen 1/5000 ölçekli nazım imar planının iptali istemiyle 23.12.2013 tarihinde açılan davada süre aşımı bulunmadığından, aksi yönde verilen mahkeme kararında hukuki isabet görülmemiştir.

Ayrıca, İdare Mahkemesince, imar plan değişikliği talebi içeren başvurunun reddine ilişkin işlem ile nazım imar planının birlikte değerlendirilerek işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekmektedir.

Karar:

Açıklanan nedenlerle, Manisa 2. İdare Mahkemesince verilen 17/11/2014 tarihli, E:2014/57, K:2014/803 sayılı kararın BOZULMASINA, dosyanın adı geçen Mahkemeye gönderilmesine, bu kararın tebliğ tarihini izleyen günden itibaren 15 gün içerisinde kararın düzeltilmesi yolu açık olmak üzere, 17.03.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi." ( Danıştay 6. Daire 2015/972 E. 2016/1214 K. K.T: 17.03.2016).

20. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) KESİNTİSİNİN İMAR PLANLARINA UYUM ZORUNLULUĞU

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi, imar uygulamalarının en önemli unsurlarından biri olmakla birlikte, bu kesintinin hukuka uygun kabul edilebilmesi için öncelikle yürürlükte bulunan imar planlarına uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Zira DOP uygulamasının amacı, imar planlarında öngörülen yol, park, meydan, eğitim alanı, sağlık tesisi, ibadet alanı ve diğer kamu hizmet alanlarının oluşturulmasını sağlamaktır. Bu nedenle DOP kesintisi, ancak geçerli bir imar planının uygulanması kapsamında yapılabilir.

İmar uygulaması sırasında düzenleme ortaklık payı kapsamında elde edilen alanların, imar planlarında kamu hizmetine ayrılmış kullanım kararlarıyla uyumlu olması zorunludur. Başka bir ifadeyle, DOP kesintisi yoluyla elde edilen taşınmazların imar planında öngörülmeyen amaçlar için kullanılması mümkün değildir. İdarenin, imar planında yer almayan veya plan kararlarıyla bağdaşmayan alanlar için DOP kesintisi yapması hukuka aykırılık oluşturabilir.

Bunun yanında DOP oranının belirlenmesinde de imar planının ihtiyaçları esas alınmalıdır. Düzenleme sahasında gerçekten ihtiyaç duyulmayan alanlar için DOP kesintisi yapılması veya düzenleme alanının gereksinimlerini aşacak ölçüde kesinti uygulanması, mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde sınırlandırılması sonucunu doğurabilir. Bu nedenle idare tarafından yapılan hesaplamaların imar planı kararlarıyla uyumlu olması gerekmektedir.

Danıştay kararlarında da parselasyon işlemleri ve DOP kesintilerinin, imar planlarının amaçlarına, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uygun olması gerektiği vurgulanmaktadır. İmar planına aykırı olarak gerçekleştirilen parselasyon işlemleri veya plan kararlarıyla desteklenmeyen DOP kesintileri, idari yargıda iptal davasına konu olabilmektedir.

Sonuç olarak, DOP kesintisinin hukuka uygunluğunun değerlendirilmesinde yalnızca kesinti oranı değil, aynı zamanda kesintinin dayanağını oluşturan imar planı kararları da dikkate alınmalıdır. İmar planına uygun olmayan veya planın öngördüğü ihtiyaçları aşan DOP uygulamaları, mülkiyet hakkını ihlal edebileceğinden yargısal denetime tabi tutulabilmektedir.

"İNCELEME VE GEREKÇE:

MADDİ OLAY :

İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... Mahallesi, ... ve ... parsel sayılı taşınmazları kapsayan alanda Esenyurt Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı kararıyla yapılan parselasyon işlemi ile davacı taşınmazından 188,30 m² DOP kesilmiş, 347,08 m² si bedele dönüştürülmüş ve geriye kalan 96,08 m²'sinin ise imar parseli olarak tahsisi yapılmıştır. Söz konusu parselasyon işleminin yargı kararıyla iptali üzerine Esenyurt Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı kararıyla onaylanan parselasyon işlemiyle de davacının parseline yönelik dağıtımda değişiklik yapılmayarak mevcut durumu korunmuştur.

Dava konusu uygulama imar planında; ... ada, ... parsel konut alanında, kök parseller olan ... ve ... sayılı taşınmazların bulunduğu alan ise yol, konut, konut+ticaret ve sağlık tesisi alanlarına isabet etmektedir.

Davacılar tarafından; İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... Mahallesi, ... ve ... sayılı parselleri kapsayan alanda parselasyon yapılmasına ilişkin Esenyurt Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı ve ... tarihli, ... sayılı kararları ile bu kararların dayanağı olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve 1/5000 ölçekli nazım imar planının ve İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin ... tarihli, ... sayılı kararıyla onaylanan 1/1000 ölçekli Esenyurt 3. Etap TEM Güneyi Uygulama İmar Planının iptali istemiyle açılan davada; ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla dilekçenin reddine karar verilmiştir.

Bunun üzerine davacı tarafından; Esenyurt Belediye Encümeninin 07/06/2007 tarihli, ... sayılı kararıyla kabul edilen parselasyon işlemi ve dayanağı imar planlarının iptali istemiyle ... İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyasında, Esenyurt Belediye Encümeninin ... tarihli, ... sayılı kararıyla kabul edilen parselasyon işlemi ve dayanağı imar planlarının iptali istemiyle ... İdare Mahkemesinin E:... sayılı dosyasında ayrı ayrı dava açılmış olup, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin ... tarihli, ... sayılı kararıyla onaylanan 1/1000 ölçekli Esenyurt 3. Etap TEM Güneyi Uygulama İmar Planının iptali istemiyle de bu dosyada bakılmakta olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT:

3194 sayılı İmar Kanunun "Tanımlar" başlıklı 5. maddesinin işlem tarihinde yürürlükte olan halinde; "Nazım imar planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır. Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır." hükmüne yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

Uyuşmazlıkta; davanın konusunun parselasyon işlemi olduğu kabul edilerek işlemin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline karar verilmiş ise de, yukarıda aktarıldığı üzere dava, 1/1000 ölçekli Esenyurt 3. Etap TEM Güneyi Uygulama İmar Planının iptali istemiyle açılmıştır.

Planlamanın en temel unsurlarından birisi olan, birbirini yönlendiren ve denetleyen farklı ölçeklerdeki planlar arasındaki "kademeli birliktelik" ilkesi uyarınca, alt ölçekli planlar, bir üst ölçekte belirlenen temel ilke, strateji ve plan kararlarına uygun olmak zorunda olup, bunun sonucu olarak, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile belirlenen kullanım kararlarının, üst kademede bulunan 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile uyumlu olup olmadığı yönünden incelenmesi gerektiği açıktır. Başka bir deyimle hiyerarşik planlama ilişkisine göre, bir plan bir üst ölçekli plan tarafından yönlendirilmeli ve ona uyumu noktasında denetlenmelidir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgeler ile İdare Mahkemesince yerinde yaptırılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunun değerlendirilmesinden; üst ölçekli plan olan nazım imar planı kararlarının dava konusu uygulama imar planına yansıtılmasında hatalı ve yanlış kararlar verildiği, nazım imar planında kreş olarak tanımlanan davacının kök parselin bulunduğu alanın uygulama imar planında sağlık tesisi alanı olarak planlandığı, bu sebeple dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planının uyuşmazlığa konu taşınmazlar yönünden planların kademeli birlikteliği ilkesine ve üst ölçekli nazım imar planına aykırı olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Bu itibarla, dava konusu işlemin iptaline ilişkin temyize konu İdare Mahkemesi kararında sonucu itibarıyla hukuka aykırılık bulunmamaktadır.

KARAR SONUCU :

Açıklanan nedenlerle;

1. Davalı idarenin temyiz isteminin reddine,

2. Dava konusu işlemin yukarıda özetlenen gerekçeyle iptaline ilişkin temyize konu ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının yukarıda belirtilen gerekçeyle ONANMASINA," (Danıştay 6. Daire Başkanlığı 2024/7340 E. , 2025/4609 K.)

21. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) UYGULAMALARINDA AVUKATIN ÖNEMİ

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) uygulamaları, taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen ve teknik yönü son derece ağır basan idari işlemler arasında yer almaktadır. DOP kesintisinin hukuka uygun olup olmadığının tespiti yalnızca kesinti oranının incelenmesiyle sınırlı olmayıp; imar planlarının değerlendirilmesini, parselasyon işlemlerinin denetlenmesini, düzenleme ortaklık payı oranının (DOPO) hesaplanmasını, tahsis ilkelerinin uygulanıp uygulanmadığının araştırılmasını ve çok sayıda teknik ve hukuki verinin birlikte analiz edilmesini gerektirmektedir. Bu nedenle DOP uygulamalarından kaynaklanan uyuşmazlıklar, uzmanlık gerektiren karmaşık bir hukuk alanı oluşturmaktadır.

Uygulamada birçok taşınmaz maliki, yapılan kesintinin hukuka aykırı olup olmadığını veya kendisine tahsis edilen imar parselinin mevzuata uygun şekilde belirlenip belirlenmediğini fark edememektedir. Oysa düzenleme sahasının yanlış belirlenmesi, DOP oranının hatalı hesaplanması, daha önce yapılan terklerin dikkate alınmaması, ek DOP kesintisi şartlarının oluşmaması veya tahsis ilkelerine aykırı uygulamalar yapılması gibi nedenlerle idari işlemler hukuka aykırı hale gelebilmektedir. Bu tür hukuka aykırılıkların tespiti ise çoğu zaman teknik bilgi ve hukuki uzmanlık gerektirmektedir.

Bunun yanında DOP uygulamalarına karşı açılacak davalarda süre kuralları da son derece önemlidir. Dava açma süresinin kaçırılması, askı ilanlarının takip edilmemesi, tebligat süreçlerinin yanlış değerlendirilmesi veya hak düşürücü sürelerin gözden kaçırılması halinde, işlem hukuka aykırı olsa dahi yargısal denetim imkanının ortadan kalkması söz konusu olabilmektedir. Özellikle taşınmazın değerini doğrudan etkileyen bu tür işlemlerde yaşanacak usul hataları, telafisi güç veya imkânsız hak kayıplarına neden olabilmektedir.

İdari yargıda görülen DOP davaları yalnızca hukuki değerlendirme ile sınırlı olmayıp; harita mühendisliği, şehir ve bölge planlama ilkeleri, imar mevzuatı ve taşınmaz hukuku gibi farklı disiplinlerin birlikte değerlendirilmesini gerektirmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce işlem dosyasının ayrıntılı şekilde incelenmesi, olası hukuka aykırılıkların tespit edilmesi ve dava stratejisinin doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Sonuç olarak, Düzenleme Ortaklık Payı uygulamaları nedeniyle mülkiyet hakkında meydana gelebilecek kayıpların önlenmesi, dava açma sürelerinin doğru takip edilmesi ve hukuka aykırı işlemlerin etkili şekilde yargı denetimine taşınabilmesi için sürecin imar hukuku alanında deneyimli bir avukat tarafından yürütülmesi büyük önem arz etmektedir. Aksi halde geri dönülmesi güç mülkiyet kayıpları, dava hakkının kaybedilmesi veya taşınmazın ekonomik değerinde ciddi azalmalar meydana gelebilmektedir.

SONUÇ

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), imar uygulamalarının en önemli araçlarından biri olup, kamu hizmetlerinin gerçekleştirilebilmesi amacıyla taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarına doğrudan etki eden bir uygulamadır. Ancak DOP kesintisinin hukuka uygunluğu yalnızca kesinti oranının yasal sınırlar içerisinde kalıp kalmadığının incelenmesiyle belirlenemez. Düzenleme sahasının doğru tespit edilmesi, Düzenleme Ortaklık Payı Oranının (DOPO) mevzuata uygun şekilde hesaplanması, kesintinin imar planı kararlarıyla uyumlu olması, tahsis ilkelerine riayet edilmesi ve parselasyon işlemlerinin şehircilik ilkeleri ile kamu yararına uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Türk imar hukukunda DOP uygulamaları, Osmanlı döneminden günümüze kadar sürekli gelişim göstermiş; zaman içerisinde hem kesinti oranları artırılmış hem de DOP ile karşılanabilecek kamu hizmet alanlarının kapsamı genişletilmiştir. Özellikle 7181 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler sonrasında DOP oranının %45'e yükseltilmesi, ek DOP kesintisi imkanının getirilmesi ve DOP kapsamındaki alanların artırılması, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin daha da önemli hale gelmesine neden olmuştur.

Bununla birlikte parselasyon planları ve DOP kesintileri idarenin her işlemi gibi yargısal denetime tabidir. Hukuka aykırı DOP hesaplamaları, hatalı parsel tahsisleri, imar planına aykırı uygulamalar, eşitlik ilkesini ihlal eden kesintiler veya mevzuata aykırı gerçekleştirilen parselasyon işlemleri idari yargıda iptal davasına konu edilebilmektedir. Ancak bu noktada dava açma sürelerinin dikkatle takip edilmesi büyük önem taşımaktadır. Askı ilanları, tebligat işlemleri, 60 günlük dava açma süresi ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesinde düzenlenen 5 yıllık hak düşürücü süre, hak arama özgürlüğünün etkin şekilde kullanılabilmesi açısından belirleyici niteliktedir. Sürelerin kaçırılması halinde işlem açıkça hukuka aykırı olsa dahi yargısal denetim imkanı ortadan kalkabilmektedir.

DOP uygulamalarına ilişkin uyuşmazlıklar yalnızca hukuki değil aynı zamanda teknik yönü de bulunan karmaşık işlemlerden oluşmaktadır. Harita mühendisliği hesaplamaları, şehircilik esasları, planlama ilkeleri, parselasyon cetvelleri ve tapu kayıtlarının birlikte değerlendirilmesini gerektiren bu süreçlerde yapılacak küçük bir hata dahi taşınmaz malikleri açısından ciddi mülkiyet kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle taşınmaz sahiplerinin haklarını etkin şekilde koruyabilmeleri, hukuka aykırı işlemleri zamanında tespit edebilmeleri ve dava haklarını kaybetmemeleri açısından sürecin imar hukuku alanında deneyimli bir avukat tarafından takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Sonuç olarak, DOP uygulamaları kamu yararının sağlanması bakımından gerekli olmakla birlikte, bu uygulamaların hukuka uygun şekilde yürütülmesi mülkiyet hakkının korunmasının da temel şartıdır. Hak kayıplarının önlenmesi, dava sürelerinin doğru değerlendirilmesi ve hukuka aykırı işlemlere karşı etkili hukuki korumanın sağlanabilmesi için uzman hukuki destek alınması, çoğu zaman telafisi mümkün olmayan zararların önüne geçilmesinde belirleyici rol oynamaktadır.

1. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) NEDİR?

2. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYININ TARİHSEL GELİŞİMİ

TURUK VE EBNİYE NİZAMNAMESİ (1864)

EBNİYE KANUNU (1882)

6785 SAYILI İMAR KANUNU (1957)

ANAYASA MAHKEMESİ'NİN 1963 TARİHLİ İPTAL KARARI

1605 SAYILI KANUN VE DOP KAVRAMININ ORTAYA ÇIKIŞI (1972)

3194 SAYILI İMAR KANUNU (1985)

5006 SAYILI KANUN (2003)

6704 SAYILI KANUN (2016)

7139 SAYILI KANUN (2018)

7181 SAYILI KANUN (2019)

3. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI ORANI (DOPO) NEDİR?

4. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYININ (DOP) HUKUKİ DAYANAĞI

5. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) KESİNTİSİNİN AMACI NEDİR?

6. DOP ORANI (DOPO) NE KADARDIR?

7. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) FORMÜLÜ VE ÖRNEK HESAPLAMA

A. Düzenleme Bölgesinin Toplam Yüzölçümü (S)

B. Toplam Kamu Payı Zayiatı (K)

C. Parsel Bazlı Kesinti Oranı (λ) ve Münferit Hak Kaybı (kᵢ)

D. %45 DOP Oranı Üzerinden Örnek Uygulama Senaryosu

Adım 1: Toplam Kesilecek Alanın (K) Bulunması

Adım 2: Kesinti Oranının (λ) Doğrulanması

Adım 3: Parsel Bazında DOP Miktarlarının (kᵢ) Hesaplanması

Adım 4: Kesinti Sonrası Net İmar Parseli Alanlarının Elde Edilmesi

Adım 5: Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Hesap Cetveli (%45 Azami Oran)

8. GÜNÜMÜZDE DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) ORANI

9. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) İKİNCİ KEZ ALINABİLİR Mİ? EK KESİNTİ DÜZENLEMESİ

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) HANGİ TAŞINMAZLARDAN KESİLİR?

10. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) İLE KAMULAŞTIRMA ARASINDAKİ FARK NEDİR?

11. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KONU ALANLARIN KAMU MÜLKİYETİNE GEÇİRİLMESİNDE İZLENECEK ADIMLAR

1. AŞAMA: ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ YAPILMASI

2. AŞAMA: KAMU VEYA BELEDİYE MÜLKİYETİNDEKİ TAŞINMAZLARDAN KARŞILANMASI

3. AŞAMA: İMAR HAKKI AKTARIMI YAPILMASI

4. AŞAMA: KAMULAŞTIRMA YOLUNA BAŞVURULMASI

KAMULAŞTIRMANIN SON ÇARE OLMASI İLKESİ

12. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİSİNE KARŞI İDARİ İTİRAZ YOLU

13. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİLERİNE KARŞI İDARİ İTİRAZA KONU OLABİLECEK SEBEPLER

14. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİLERİNE KARŞI İDARİ YARGIDA DAVA AÇILMASI

15. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİSİNE KARŞI DAVA ZAMAN AŞIMI VE 5 YILLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

16. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİSİNE KARŞI DAVA AÇILABİLMESİ İÇİN İLAN YETERLİ MİDİR, MALİKE TEBLİĞ ZORUNLU MUDUR?

17. KESİNLEŞEN PARSELASYON PLANLARINA KARŞI 5 YILDAN SONRA DAVA AÇILAMAYACAĞI İTİRAZINA YÖNELİK ANAYASA MAHKEMESİ KARARI

18. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYINA (DOP) KESİNTİSİNE KARŞI DAVA ZAMANAŞIMINDAN SONRA İDAREYE DİLEKÇE İLE BAŞVURARAK DAVA AÇMA SÜRESİ CANLANDIRILABİLİR Mİ?

19. DAVA AÇMA SÜRESİ GEÇMİŞ OLSA DAHİ DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) DEĞİŞİKLİĞİNİN ZORUNLU OLDUĞU TALEBİNİN REDDİ ÜZERİNE İPTAL DAVASI AÇILABİLMESİ MÜMKÜN MÜDÜR?

20. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) KESİNTİSİNİN İMAR PLANLARINA UYUM ZORUNLULUĞU

21. DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP) UYGULAMALARINDA AVUKATIN ÖNEMİ

SONUÇ

Yorumlar