BİNAMI GÜÇLENDİRMEK İSTİYORUM AMA DİĞER MALİKLER İSTEMİYOR-GÜÇLENDİRME TESPİT DAVASI

Binamı Güçlendirmek İstiyorum Ama Diğer Malikler İstemiyor-Güçlendirme Tespit Davası, Güçlendirme Tespit Davası Nedir? Deprem, 6306 Sayılı Kanun, Kentsel Dönüşüm, Hukuki Sorumluluklar, Binanın Güçlendirilmesi Kararı İçin Hukuki Şartlar, Tek Bir Kat Maliki Bile Güçlendirmek İstese, Kat Maliklerinin 4/5 Onayı Gerekmeyecektir, Hakimin Müdahalesi, Güçlendirme Tespit Davası, Avukatın Önemi, Güçlendirme Tespit Davasında Yetkili Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleri, Yargıtay Kararları, Binamı Güçlendirmek İstiyorum, Güçlendirme Projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK 19, KMK 33

Depremin Türkiye’de Yol Açtığı Can ve Mal Kayıpları konusunda hepimizin acı tecrübeleri bulunmaktadır. Türkiye, aktif fay hatları üzerinde yer alması nedeniyle sık sık depremlerle karşı karşıya kalan bir ülkedir. Bu doğal afetler, hem can kaybı hem de ciddi ekonomik kayıplara yol açmaktadır. Ülkemizde yaşanan büyük depremler, toplumun hafızasında derin izler bırakmış ve afet bilincinin önemini bir kez daha ortaya koymuştur.

Binamı Güçlendirmek İstiyorum Ama Diğer Malikler İstemiyor-Güçlendirme Tespit Davası Nedir? Binamı Güçlendirmek İstiyorum Ama Diğer Malikler İstemiyor. Güçlendirme Tespit Davası Nedir? Deprem, 6306 Sayılı Kanun, Kentsel Dönüşüm, Hukuki Sorumluluklar, Binanın Güçlendirilmesi Kararı İçin Hukuki Şartlar, Tek Bir Kat Maliki Bile Güçlendirmek İstese, Kat Maliklerinin 4/5 Onayı Gerekmeyecektir, Hakimin Müdahalesi, Güçlendirme Tespit Davası, Avukatın Önemi, Güçlendirme Tespit Davasında Yetkili Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleri, Yargıtay Kararları, Binamı Güçlendirmek İstiyorum, Güçlendirme Projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK 19, KMK 33

Binamı Güçlendirmek İstiyorum Ama Diğer Malikler İstemiyor-Güçlendirme Tespit Davası, Güçlendirme Tespit Davası Nedir? Deprem, 6306 Sayılı Kanun, Kentsel Dönüşüm, Hukuki Sorumluluklar, Binanın Güçlendirilmesi Kararı İçin Hukuki Şartlar, Tek Bir Kat Maliki Bile Güçlendirmek İstese, Kat Maliklerinin 4/5 Onayı Gerekmeyecektir, Hakimin Müdahalesi, Güçlendirme Tespit Davası, Avukatın Önemi, Güçlendirme Tespit Davasında Yetkili Mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleri, Yargıtay Kararları, Binamı Güçlendirmek İstiyorum, Güçlendirme Projesi, Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK 19, KMK 33

Türkiye’de meydana gelen depremler, ne yazık ki binlerce insanın hayatını kaybetmesine neden olmuştur. Özellikle 1999 Marmara Depremi, yaklaşık 18.000 kişinin ölümüne ve on binlerce kişinin yaralanmasına yol açmıştır. 2023 yılında yaşanan Kahramanmaraş merkezli depremler ise 50.000’den fazla vatandaşımızın hayatını kaybetmesine sebep olmuştur. Bu rakamlar, depremlerin ne kadar yıkıcı olabileceğini açıkça göstermektedir. Depremler sadece can kaybına değil, aynı zamanda büyük ekonomik kayıplara da neden olmaktadır. Yıkılan binalar, altyapı hasarları, iş yerlerinin kapanması ve üretimin durması gibi sonuçlar, ülke ekonomisine milyarlarca liralık zarar vermektedir. 1999 Marmara Depremi’nin ekonomik maliyeti yaklaşık 17 milyar dolar olarak hesaplanmıştır. 2023 depremlerinin ise toplam maliyetinin 100 milyar doları aştığı tahmin edilmektedir.

ESKİ YAPILARIN YENİ DEPREM YÖNETMELİKLERİNE UYGUN OLMAMASI

Türkiye, tarihi boyunca pek çok depreme maruz kalmış bir ülkedir. Bu nedenle, binaların güvenliği ve dayanıklılığı her zaman hayati öneme sahiptir. Ancak, eski yapılar modern deprem yönetmeliklerine uygun olmadıklarından, ciddi tehlikeler içermektedirler. Bu yazıda, özellikle diğer maliklerin onayı bile olmasa bile, tek bir malikin isteği doğrultusunda hakimin müdahalesi ile güçlendirmenin yapılabileceği konusunda bina sahiplerini bu konuda bilinçlendirmeyi amaçlıyoruz.

ESKİ BİNALAR VE DEPREM RİSKİ

Eski binalar, inşa edildikleri dönemin standartlarına göre yapılmış olup, günümüzde geçerli olan deprem yönetmeliklerinin gerektirdiği güvenlik önlemlerine sahip değildir. Özellikle yıllar geçtikçe yapılarda beton kalitesinin düşmesi, donatı ve etriyelerde pas payı oluşumu ile yapının statik olarak eski dayanıklılığı kalmamaktadır. Bu durum, olası bir depremde can ve mal kaybı riskini ciddi şekilde artırmaktadır.

YÖNETMELİK DEĞİŞİKLİKLERİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜM

Türkiye’de deprem yönetmelikleri zaman içinde güncellenmiş ve binaların daha dayanıklı inşa edilmesi için yeni kurallar getirilmiştir. Ülkemizde, bugüne kadar 1947, 1953, 1961, 1968, 1975, 1998 ve 2007 olmak üzere, deprem yönetmelikleri toplam 7 kez revize edilmiştir. Hazırlanan bu yönetmeliklerde, yapının bulunduğu deprem bölgesi ve zemin özellikleri dikkate alınarak yapıların, depreme dayanıklı tasarımı ve yapımı için gerekli olan minimum koşullar verilmektedir. 8. revize 18 Mart 2018 tarihli RG'de yayınlanmış, 1 Ocak 2019 tarihinde de yürürlüğe girmiştir. Ancak, eski binalar bu standartlara artık uygun değildir. Güçlendirme projeleri, bu riskli yapıların yenilenmesi için önemli bir fırsat sunmaktadır.

HUKUKİ SORUMLULUKLAR

Bina sahipleri, yapıların güvenliğinden hukuken sorumludur. Eski ve riskli binalarda gerekli güçlendirme veya yenileme çalışmaları yapılmadığında, olası bir depremde yaşanacak kayıplardan dolayı hukuki sorumluluk doğabilir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk başlık altında "Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar." denilmek suretiyle, kat maliklerine kat mülkiyeti kanunu yapının durumu hakkında sorumluluklar yüklemiştir.

BİNANIN GÜÇLENDİRİLMESİ KARARI İÇİN HUKUKİ ŞARTLAR

Binanın güçlendirilmesi için öncelikle olarak hukuki şartları sağlaması gerekmektedir. Binanın güçlendirilebilmesi için hukuki şartların ayrıntıları için lütfen "Bina Güçlendirme Kararı Şartları ve Süreç" başlıklı makalemizi okuyunuz. Makaleye ulaşmak için lütfen tıklayınız...

TEK BİR KAT MALİKİ BİLE GÜÇLENDİRME İSTERSE, KAT MALİKLERİNİN 4/5 ONAYI GEREKMEYECEKTİR

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk başlık altında "Madde 19 - ... (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz..." denilmiştir. Yapıda güçlendirme kararı alınabilmesi için yapı genel kurul toplantısında kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) ortak karar alması gerekmektedir. Normal şartlarda genel kurul toplantısında, kat maliklerinin 4/5'inin onayı olmadan güçlendirme kararı alınamayacaktır. Bundan dolayı bir çok kat maliki binamı güçlendirmek istiyorum ama diğer malikler istemiyor-güçlendirme tespit davası sorusunun cevabını aramaktadırlar. Ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 19. Madde devamında "...(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz." denilmiştir. Bu durumda binasının riskli olduğunu düşünen kat maliki diğer maliklerin onay vermesine gerek kalmadan binanın güçlendirilmesini hakimden talep edebilecektir.

HAKİMİN MÜDAHALESİ VE GÜÇLENDİRME TESPİT DAVASI

Bir çok vatandaş eski ve yıpranmış yapılarda ikamet etmektedir. Ülkemizde yaşanan depremlerin can ve mal kayıplarının ne boyutlarda olduğu ise hepimiz tarafından acı olarak tecrübe edilmiştir. Bazı kat malikleri yapısının yıkılıp yeniden yapılması yerine binasını güçlendirmek istemektedir. Ancak genel kuruldan, hukuki şart olan 4/5 kat malikleri onayı çıkmamaktadır. Böyle bir durumda binadaki tek bir malik bile binasını güçlendirmek istese ve diğer malikler onay vermese bile güçlendirmek isteyen malik hakimin müdahalesini talep edebilecektir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu V - Hakimin müdahalesi: başlığı altında "Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir." denilmek suretiyle, binanın güçlendirilmesini isteyen malik binasının güçlendirilmesi için hakimin müdahalesini talep edebilir.

GÜÇLENDİRME TESPİT DAVASI NEDİR?

Türkiye’de deprem riski nedeniyle binaların güçlendirilmesi, hem can güvenliği hem de hukuki sorumluluk açısından büyük önem taşımaktadır. Ancak, bir binanın güçlendirilmesi sürecinde tüm kat maliklerinin aynı fikirde olmaması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu gibi anlaşmazlıklarda, güçlendirme tespit davası açılması gerekebilir. Diğer maliklerin onayı olmadan, yapının güçlendirilmesini isteyen maliğin hakimin müdahalesini talep etmesi dava türüne güçlendirme tespit davası denilmektedir.

GÜÇLENDİRME TESPİT DAVASI VE AVUKATIN ÖNEMİ

Güçlendirme tespit davası teknik açıdan uzmanlık gerektiren bir dava türüdür. Güçlendirme tespit davası açılması konusunda avukatın rolü aşağıda sıralanmıştır:

1. Hukuki Sürecin Doğru Yürütülmesi

Güçlendirme tespit davası, teknik ve hukuki detaylar içeren karmaşık bir süreçtir. Dava dilekçesinin hazırlanmasından, gerekli teknik raporların toplanmasına ve mahkemeye sunulmasına kadar her aşamada hukuki bilgi gereklidir. Bir avukat, sürecin başından sonuna kadar tüm adımların mevzuata uygun şekilde yürütülmesini sağlar.

2. Hak Kaybının Önlenmesi

Usul hataları veya eksik belgeler, davanın reddedilmesine veya hak kaybına yol açabilir. Avukat, gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanmasını ve sürecin zamanında ilerlemesini sağlar. Böylece, kat maliklerinin haklarının korunmasına yardımcı olur.

3. Teknik ve Hukuki Bilginin Birleşimi

Güçlendirme tespit davalarında hem teknik hem de hukuki bilgi gereklidir. Avukat, teknik raporların hukuki açıdan nasıl kullanılacağını bilir ve mahkemeye sunulacak delilleri en etkili şekilde hazırlar. Ayrıca, karşı tarafın itirazlarına karşı etkili savunma yapabilir.

4. Taraflar Arasında Arabuluculuk ve İletişim

Birçok güçlendirme sürecinde, kat malikleri arasında iletişim sorunları yaşanabilir. Avukat, taraflar arasında arabuluculuk yaparak uzlaşma sağlanmasına yardımcı olabilir. Bu sayede dava süreci kısalır ve gereksiz masrafların önüne geçilir.

5. Sonuç ve Tavsiye

Güçlendirme tespit davası, hem teknik hem de hukuki açıdan titizlik gerektiren bir süreçtir. Hak kaybı yaşamamak ve sürecin hızlı ilerlemesini sağlamak için alanında uzman bir avukattan destek almak büyük önem taşır. Unutmayın, doğru hukuki destek ile hem binanızın güvenliğini sağlayabilir hem de yasal haklarınızı koruyabilirsiniz.

GÜÇLENDİRME TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME

Güçlendirme tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

"Hüküm davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden; dava konusu anataşınmazın tek ada ve tek parsel üzerinde kurulu olup kat mülkiyetine geçildiği ve binanın da henüz yıkılmamış olduğu, davacının talebinin 634 sayılı Kanunun 19/...maddesinde düzenlenen “ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz” hükmüne binaen ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespiti istemine ilişkin olduğu anlaşılmakla, ihtilafın 634 sayılı Kanunun Ek-... maddesi gereğince, bu kanundan doğan her türlü uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesince çözümleneceği gözetilmeksizin yargı yolu yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir." (20. Hukuk Dairesi 2017/2606 E. , 2018/4856 K.)

GÜÇLENDİRME TESPİT DAVASI VE YARGITAY KARARLARI

"Dava, ana taşınmazın teknik olarak güçlendirilmesinin mümkün olup olmadığının tespiti ile davacıya bu işlem için avans toplayarak güçlendirme yapma yetkisi verilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımı ve Dava, ana taşınmazın teknik olarak güçlendirilmesinin mümkün olup olmadığının tespiti ile davacıya bu işlem için avans toplayarak güçlendirme yapma yetkisi verilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımı ve mimarî durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup anataşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, anataşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun için gereken masrafın kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin 5. fıkrasında, riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerektiği, güçlendirme işinin yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili müdürlüğe başvurulacağı düzenlenerek riskli yapının güçlendirilmesine olanak sağlanmaktadır. Somut olayda; dava açıldığı tarihte ana taşınmazda riskli yapı tespiti ve şerhinin bulunmadığı, ana taşınmazda kat mülkiyetinin terkin edilmediği ve yapının ayakta olduğu gözetilerek gerekirse yeniden mahallinde konusunda uzman bir bilirkişi kurulu oluşturularak keşif yapılmak suretiyle dava konusu anataşınmazın statik hesaplarının ve betonarme taşıyıcı elemanlarının kesit, boyut ve demir donatıları ile beton numunesi (karot) deneyleri dikkate alınarak gerekli araştırmalar yapılıp, 2007 tarihli Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre olası bir depreme karşı nasıl ve ne şekilde güçlendirme yapılacağı ve güçlendirme bedeline ilişkin hususlar tam olarak tespit edilmeli, bu tespitin yapılmasından sonra güçlendirme projesinin yaptırılarak gerekli makamlardan onay alınmasından sonra 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinin (d) bendi uyarınca anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak bilirkişinin saptayacağı güçlendirme maliyetinin ana taşınmaz kat maliklerinden (davacı taraf da dahil) avans niteliğinde olarak 634 sayılı Kanunun 20/b maddesi uyarınca arsa payları da dikkate alınarak toplanması, masrafların daha fazla olması halinde kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması için varsa öncelikle yöneticiye yetki ve uygun bir süre verilmesi, yöneticinin bulunmaması veya yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacı tarafın bu konuda yetkilendirilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Anılan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme sonucunda ilk derece mahkemesince yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddi kararı hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir." (5. Hukuk Dairesi 2022/6144 E. , 2022/10838 K.)

"KMK'nın 19. maddesine göre mahkemece güçlendirilmesinin zorunlu olduğuna karar verilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağının hüküm altına alındığını, davalı ile güçlendirme konusunda görüş birliğine varılamadığını beyan etmekle, ... ili,... ilçesi, İnönü mahallesi 442 ada 102 parselde kayıtlı taşınmazın güçlendirilmesinin mümkün olduğunun tespiti ile güçlendirmeye izin verilmesini istemiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dava konusu uyuşmazlık, 6306 sayılı Kanun gereği güçlendirmenin mümkün olduğunun tespiti istemine ilişkindir. 6306 sayılı Kanunun uygulama yönetmenliğinin 8. maddesi 5. bendinde 25/07/2014 tarihli 29071 sayılı Kanun ile değişiklik yapılıp "Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için 2. fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit edilmesi, KMK 19. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerektiği, güçlendirme işinin yapılarak güçlendirmenin maliyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için müdürlüğe başvurulur" düzenlemesi getirilmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporlarında taşınmazın riskli yapı olduğu, yıkılması durumunda telafisi güç zararlara sebep olunacağından güçlendirilmesinin uygun olmadığı yıkılması gerektiği belirtilmiş ancak dosya içinde mevcut raporlar arasında çelişki bulunduğu ve güçlendirmenin mümkün olup olmadığı yönünde yeterli bir diğerlendirme yapılmadığı anlaşılmıştır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA" (20. Hukuk Dairesi 2017/3331 E. , 2018/7306 K.)

"1) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 19/2. maddesine göre “ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz” hükmü gereğince dava konusu taşınmazın güçlendirme projesinin yapılması istendiği anlaşılmakla mahkemece alınan bilirkişi raporunun sonuç bölümünün 3. bendinde mahallinde yapılan incelemede güçlendirme maliyetlerinin ucuz olmadığı belirtilerek yıkılmasının uygun olduğu sonucuna varılmakla bu konuda binanın güçlendirilmesi için gerekli şartları taşıyıp taşımadığı konusunda mahallinde inceleme yapılarak 3 kişilik bilirkişi kurulundan proje ve teknik detay bakımından gerekçeli ve doyurucu bir rapor alınarak sonucuna göre bir karar alınması gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulmuş olması, 2) Riskli yapı şerhine itiraz kararının idari yargıya taşınarak dava açıldığı anlaşılmakla söz konusu davanın akıbetinin araştırılması gerektiğinin düşünülmemiş olması, doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA" (20. Hukuk Dairesi 2017/4761 E. , 2017/7457 K.)

2- ) 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre kat malikleri, anataşınmazın bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup anataşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, anataşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir. 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesinin 5. fıkrası “ ( Değişik:RG-25/7/2014-29071 ) riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için müdürlüğe başvurulur.” demek sureti ile yapının güçlendirilmesine olanak sağlamaktadır.

Somut olayda; gerekirse yeniden mahallinde konusunda uzman bir bilirkişi kurulu oluşturularak keşif yapılmak suretiyle dava konusu anataşınmazın statik hesaplarının ve betonarme taşıyıcı elemanlarının kesit, boyut ve demir donatıları ile beton numunesi ( karot ) deneyleri dikkate alınarak gerekli araştırmalarda yapılıp, 2007 tarihli Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre olası bir depreme karşı nasıl ve ne şekilde güçlendirme yapılacağı ve güçlendirme bedeline ilişkin hususlar tam olarak tespit edilmeli, bu tespitin yapılmasından sonra güçlendirme projesinin yaptırılarak gerekli makamlardan onayının da alınmasından sonra 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinin ( d ) bendi uyarınca anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak bilirkişinin saptayacağı güçlendirme maliyetinin anataşınmaz kat maliklerinden ( davacı taraf da dahil ) avans niteliğinde olarak kanunun 20/b maddesi uyarınca arsa payları da dikkate alınarak toplanması, masrafların daha fazla olması halinde kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması için varsa öncelikle yöneticiye yetki ve uygun bir süre verilmesi, yöneticinin bulunmaması veya yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacı tarafın bu konuda yetkilendirilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir."

(YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ E. 2019/2423 K. 2019/4926 T. 17.9.2019)

"Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin birinci fıkrası uyarınca; kat malikleri, anataşınmazın bakımını ve mimari durumu ile sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında anayapının sağlamlaştırılması zorunlu ve bunun ivedi yapılması gerekli ise kat malikleri kurulu kararına gerek olmadan da güçlendirme çalışmalarının yapılıp giderlerinin kat maliklerinden alınması ilkesi benimsenmiştir. Bu bağlamda her kat maliki, anataşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir. Somut olayda yapılan keşif sonucu dosya arasına alınan bilirkişi raporuna göre davaya konu taşınmazda yapılan bilimsel deney ve testler sonucunda güçlendirmenin mümkün olduğu ve yapılacak güçlendirmenin maliyetinin yeni inşaa maliyetinden daha az olacağı sonucuna ulaşılmıştır. Yine dosya kapsamı ile davaya konu taşınmaz için verilmiş yıkım kararının bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda gerekirse yeniden mahalinde konusunda uzman bir bilirkişi kurulu oluşturularak keşif yapılmak suretiyle dava konusu anataşınmazın statik hesaplarının ve betonarme taşıyıcı elemanlarının kesit, boyut ve demir donatıları ile beton numunesi (karot) deneyleri dikkate alınarak gerekli araştırmalarda yapılıp, 2007 tarihli Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre olası bir depreme karşı nasıl ve ne şekilde güçlendirme yapılacağı ve güçlendirme bedeline ilişkin hususlar tam olarak tespit edilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK'nın 371. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA" (5. Hukuk Dairesi 2021/6385 E. , 2021/11573 K.)

SONUÇ

Deprem gerçeğiyle yaşadığımız ülkemizde, eski yapıların yeni deprem yönetmeliklerine uygun hale getirilmesi hayati önem taşımaktadır. Bina sahiplerinin bu konuda bilinçli hareket etmesi, hem kendi güvenlikleri hem de toplumun genel güvenliği açısından büyük önem taşır. Güçlendirme tespit davası ile hakimin müdahalesi ile diğer malikler istemese bile güçlendirmenin yapılması kararı verilebilmektedir. Bu doğrultuda hak kaybına uğramamak için ve binanızın depreme dayanıklı hale getirilebilmesi için avukatın önemi de büyük önem taşımaktadır.