KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPININ YIKILMASI YERİNE GÜÇLENDİRİLMESİ

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPININ YIKILMASI YERİNE GÜÇLENDİRİLMESİ, RİSKLİ YAPI, GÜÇLENDİRME KARARI, KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU, BİNA GÜÇLENDİRME, YAPI GÜÇLENDİRME, KENTSEL DÖNÜŞÜM, RİSKLİ YAPI, KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU, GÜÇLENDİRME KARARI, DEPREM RİSKİ, TÜRKİYE'DE KENTSEL DÖNÜŞÜM, RİSKLİ YAPI TESPİTİ, BİNA YIKIM, YAPI YIKIM, SÜRDÜRÜLEBİLİR YAPI, HUKUKİ SÜREÇ, BİNA DAYANIKLILIĞI, GÜÇLENDİRME MAALİYETİ, YAPI RUHSATI, GÜÇLENDİRMEDE AVUKATIN ÖNEMİ NEDİR? BİNAM KENTSEL DÖNÜŞÜMLE YIKILACAK MI? YIKIM, BİNA GÜÇLENDİRME SÜRECİ, 6306 SAYILI KANUN, BİNAMI YIKIMDAN NASIL KURTARABİLİRİM?

Apartmanlarda veya site yönetimlerinde, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi önemli bir hukuki süreçtir. Bu süreçte, tüm maliklerin onayının gerekip gerekmediği, özellikle binanın yıkılması veya güçlendirilmesi gibi kararlar açısından büyük önem taşır. Peki, sadece bir malikin başvurusu ile riskli yapı tespit kararı alınabilir mi? 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre, bir binanın riskli yapı olup olmadığının tespiti için maliklerden herhangi birinin başvurusu yeterlidir. Yani, binada birden fazla malik olsa bile, sadece bir kişi ilgili kuruma başvurarak riskli yapı tespiti sürecini başlatabilir. Ayrıntılı bilgi için "Kentsel Dönüşüm Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci" başlıklı makalemizi okumak için tıklayınız...

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPININ YIKILMASI YERİNE GÜÇLENDİRİLMESİ, RİSKLİ YAPI, GÜÇLENDİRME KARARI, KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU, BİNA GÜÇLENDİRME, YAPI GÜÇLENDİRME, KENTSEL DÖNÜŞÜM, RİSKLİ YAPI, KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU, GÜÇLENDİRME KARARI, DEPREM RİSKİ, TÜRKİYE'DE KENTSEL DÖNÜŞÜM, RİSKLİ YAPI TESPİTİ, BİNA YIKIM, YAPI YIKIM, SÜRDÜRÜLEBİLİR YAPI, HUKUKİ SÜREÇ, BİNA DAYANIKLILIĞI, GÜÇLENDİRME MAALİYETİ, YAPI RUHSATI, GÜÇLENDİRMEDE AVUKATIN ÖNEMİ NEDİR? BİNAM KENTSEL DÖNÜŞÜMLE YIKILACAK MI? YIKIM, BİNA GÜÇLENDİRME SÜRECİ, 6306 SAYILI KANUN, BİNAMI YIKIMDAN NASIL KURTARABİLİRİM?

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE RİSKLİ YAPININ YIKILMASI YERİNE GÜÇLENDİRİLMESİ, RİSKLİ YAPI, GÜÇLENDİRME KARARI, KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU, BİNA GÜÇLENDİRME, YAPI GÜÇLENDİRME, KENTSEL DÖNÜŞÜM, RİSKLİ YAPI, KENTSEL DÖNÜŞÜM HUKUKU, GÜÇLENDİRME KARARI, DEPREM RİSKİ, TÜRKİYE'DE KENTSEL DÖNÜŞÜM, RİSKLİ YAPI TESPİTİ, BİNA YIKIM, YAPI YIKIM, SÜRDÜRÜLEBİLİR YAPI, HUKUKİ SÜREÇ, BİNA DAYANIKLILIĞI, GÜÇLENDİRME MAALİYETİ, YAPI RUHSATI, GÜÇLENDİRMEDE AVUKATIN ÖNEMİ NEDİR? BİNAM KENTSEL DÖNÜŞÜMLE YIKILACAK MI? YIKIM, BİNA GÜÇLENDİRME SÜRECİ, 6306 SAYILI KANUN,  BİNAMI YIKIMDAN NASIL KURTARABİLİRİM?

6306 Sayılı Kanunu kapsamında riskli yapı tespiti yapılarak, yapınızın tahliyesine ve yıkımına karar verilmiş olabilir. Yapının tahliyesi ve yıkımına dair karar gerekli itirazların zamanında yapılmamış olmamasından, itiraz sürelerinin kaçırılmasından veya riskli yapı tespit kararına karşı iptal davası açma süresinin kaçırılmasından da kaynaklanabilmektedir. Yapınızın yıkılmaması için alınabilecek önlemler nelerdir? Binanızın yıkılması yerine güçlendirme yapılabilir mi? Güçlendirme kararı alınarak riskli yapı tespitinin iptal edilebilmesini bu makalemizde inceleyeceğiz.

YASAL MEVZUAT

Kentsel dönüşümde riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi konusunda 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 8. Madde " ...(7) Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur." denilmektedir. Yönetmeliğin 8. Maddesi 7. Fıkrası gereği riskli yapı tespiti yapılmış yapılar için Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Maddesi 2. Fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması durumunda riskli yapı belirtmesinin kaldırılması mümkün olmaktadır.

RİSKLİ YAPININ YIKILMASI YERİNE GÜÇLENDİRİLMESİNİN İSTENİLMESİ: SÜREÇ VE ŞARTLAR

Riskli yapı tespiti sonrasında, binanın yıkılması yerine güçlendirilmesini talep etmek isteyen maliklerin uyması gereken bazı önemli adımlar ve süreler bulunmaktadır. Bu süreç, hem teknik hem de hukuki açıdan dikkatle yürütülmelidir.

1. Süreye Dikkat Edin

Riskli yapının yıkılması için maliklere verilen süre içerisinde, güçlendirme talebinin yapılması gerekmektedir. Bu süre içinde aşağıdaki adımların tamamlanması zorunludur. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesinin 7. fıkrası, riskli yapı tespiti sonrasında binanın yıkılması yerine güçlendirilmesinin talep edilmesiyle ilgili önemli bir düzenleme içermektedir. Bu maddeye göre, riskli yapı tespitine karşı güçlendirme talebinde bulunmak isteyen maliklerin belirli bir süre içinde başvuru yapmaları gerekmektedir. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 8. Madde 7. Fıkrası gereği riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi istenilmesi durumunda, riskli yapının maliklerce yıkılması için verilen süre içerisinde güçlendirme kararının alınarak ilgili belediyeye başvuruda bulunulması gerekmektedir.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Karar Alınması

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası gereği güçlendirme kararı alınması gerekmektedir. Güçlendirme kararının alınabilmesi için iki farklı durum ortaya çıkmaktadır:

a) Tüm Maliklerin 4/5'inin Onayı Varsa: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk başlık altında "Madde 19 - ... (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz..." denilmiştir. Yapıda güçlendirme kararı alınabilmesi için yapı genel kurul toplantısında kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) ortak karar alması gerekmektedir. Genel kurulda güçlendirme kararının alınabilmesi hakkında ve daha detaylı bilgi için "Bina Güçlendirme Kararı Şartları ve Süreç" başlıklı makalemizi okumak için tıklayınız...

b) Tüm Maliklerin 4/5'inin Onayı Yoksa: 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesinin 7. fıkrası gereği Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması zorunludur. Ancak bu yeter çoğunluk sağlanamadığı takdirde; 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu V - Hakimin müdahalesi: başlığı altında "Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir." denilmek suretiyle, binanın güçlendirilmesini isteyen malik ya da malikler binasının güçlendirilmesi için hakimin müdahalesini talep edebilir. Bu konuda daha detaylı bilgi için "Binamı Güçlendirmek İstiyorum Ama Diğer Malikler İstemiyor- Güçlendirme Tespit Davası" başlıklı makalemizi okumak için tıklayınız...

3. TEKNİK OLARAK GÜÇLENDİRME MÜMKÜN MÜ?

Kat Mülkiyeti Kanunu gereği öncelikle binanın teknik olarak güçlendirilmesinin mümkün olup olmadığının tespiti gereklidir. Riskli yapı tespiti sonrasında, binanın yıkılması yerine güçlendirilmesinin mümkün olup olmadığının teknik olarak değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu amaçla, uzman bir mühendis veya ilgili kurumdan teknik rapor alınmalıdır. Yapının güçlendirmeye uygun olup olmadığı noktasında uzman incelemesi yapılması önem taşımaktadır.

4. UZMAN İNCELEMESİ

Binanın mevcut durumu, statik ve yapısal açıdan uzman mühendisler veya yetkili kuruluşlar tarafından incelenir. Yapının statik ve mevcut durumunun güçlendirmeye uygun olup olmadığı uzman tarafından incelenecektir. Bu incelemede, binanın taşıyıcı sisteminin güçlendirmeye uygun olup olmadığı belirlenir. Güçlendirme projesi, inşaat mühendisleri veya yapı konusunda uzmanlaşmış teknik ekipler tarafından hazırlanmalıdır. Projeyi hazırlayacak kişinin veya firmanın, ilgili mevzuata ve standartlara uygun yetkinliğe sahip olması önemlidir.

5. TEKNİK RAPOR HAZIRLANMASI

Yapılan inceleme sonucunda, binanın güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olup olmadığına dair ayrıntılı bir rapor hazırlanır. Bu raporda, binanın mevcut hasar durumu, zemin özellikleri, taşıyıcı elemanların durumu ve uygulanabilecek güçlendirme yöntemleri belirtilir. Proje hazırlığı öncesinde binanın mevcut durumu detaylı olarak analiz edilir. Taşıyıcı sistemler, zemin durumu, mevcut hasarlar ve binanın genel yapısı incelenir. Bu analiz, güçlendirme yönteminin belirlenmesinde temel rol oynar.

6. GÜÇLENDİRME YÖNTEMLERİNİN BELİRLENMESİ

Kentsel dönüşümde riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesinde güçlendirme yöntemlerinin belirlenmesi çok önemlidir. Teknik raporda, binanın hangi yöntemlerle güçlendirilebileceği (örneğin; karbon fiber kaplama, mantolama, kolon ve kiriş takviyesi gibi) açıkça ifade edilir. Her binanın yapısal özelliklerine göre farklı güçlendirme teknikleri önerilebilir. Analiz sonuçlarına göre, binaya en uygun güçlendirme yöntemi seçilir. Bu yöntemler arasında kolon ve kiriş takviyesi, mantolama, karbon fiber uygulamaları, çelik destekler gibi farklı teknikler yer alabilir. Projenin süresi, maaliyeti ve kullanılacak malzemeler gibi tüm detaylar belirlenir.

7. Güçlendirme Projesinin Hazırlanması

Güçlendirme kararı alındıktan sonra, yetkili bir mühendis veya mimar tarafından güçlendirme projesi hazırlanmalıdır. Proje, binanın mevcut durumuna ve yapılacak güçlendirme işlemlerine uygun şekilde düzenlenir. Riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi kararı alındıktan sonra, bu kararın hayata geçirilebilmesi için profesyonel bir güçlendirme projesinin hazırlanması gerekmektedir. Seçilen güçlendirme yöntemi doğrultusunda, detaylı teknik çizimler ve uygulama planları hazırlanır. Projede, kullanılacak malzemeler, işçilik detayları ve uygulama aşamaları açıkça belirtilir. Bu aşama, hem teknik hem de yasal açıdan titizlikle yürütülmelidir.

8. Yasal Onay ve Ruhsat Alınması

Hazırlanan güçlendirme projesi, imar mevzuatı çerçevesinde ilgili belediyeye veya idareye sunularak ruhsat alınmalıdır. İdare, raporu inceleyerek güçlendirme işleminin teknik olarak mümkün olup olmadığını onaylar. Ruhsat, yapılacak güçlendirme işlemlerinin yasal olarak başlatılabilmesi için gereklidir. Hazırlanan güçlendirme projesi, ilgili belediyeye veya idareye sunularak ruhsat başvurusu yapılır. Projenin imar mevzuatına uygun olması ve gerekli onayların alınması gereklidir.

9. Güçlendirme İşinin Tamamlanması ve Uygulama Takvimi

Güçlendirme işi, ruhsatı veren idare tarafından belirlenen süre içinde tamamlanmalıdır. Süre, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre değişebilir. Proje kapsamında, güçlendirme işlemlerinin hangi aşamalarda ve ne kadar sürede tamamlanacağına dair bir uygulama takvimi oluşturulur. Bu takvim, hem maliklerin hem de idarenin süreci takip etmesini kolaylaştırır.

Sonuç olarak, güçlendirme projesinin hazırlanması; binanın güvenli ve mevzuata uygun şekilde güçlendirilmesi için vazgeçilmez bir adımdır. Projenin profesyonelce hazırlanması, hem uygulama sürecinin sorunsuz ilerlemesini hem de yasal gerekliliklerin eksiksiz yerine getirilmesini sağlar.

10. DENETİM VE İSKAN İZNİ

Uygulama sürecinde belediye ve ilgili kurumlar tarafından denetimler yapılır. Güçlendirme tamamlandığında, yapılan işlerin projeye uygunluğu kontrol edilir. Uygulama ruhsat alınan projeye göre uygun yapılıp yapılmadığının denetimi yapılır. Güçlendirme işlemi tamamlandıktan sonra, belediyeden iskan (oturma) izni verilir.

11. Tapu Kaydındaki Riskli Yapı Şerhinin Kaldırılması

Güçlendirme işlemi tamamlandıktan sonra, yapı üzerinde uygulanan güçlendirmenin projeye uygun olup olmadığı denetlenir. Uygun olarak yapılan güçlendirme sonrası malikler müdürlüğe başvurarak tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılmasını talep edebileceklerdir.

Bina güçlendirmesi gerekli şartların ve uygulama sürecini daha detaylı bilgi için "Bina Güçlendirme Kararı Şartları ve Süreç" başlıklı makalemizi okumak için tıklayınız...

RİSKLİ YAPININ YIKILMASI YERİNE GÜÇLENDİRİLMESİNDE AVUKATIN ÖNEMİ

Kentsel dönüşümde riskli yapının yıkılması yerine güçlendirilmesi ve kentsel dönüşümde riskli yapı tespitinin güçlendirme kararı ile iptali sürecinde avukat, hak sahiplerinin haklarını korumak için önemli bir görev üstlenir. Avukat, sürecin başından sonuna kadar gerekli başvuruları yapar, hukuki belgeleri hazırlar ve müvekkillerini bilgilendirir. Ayrıca, alınan kararların hukuka uygun olup olmadığını inceler ve gerektiğinde iptal için dava açar. Güçlendirme işi sırasında firmalarla yapılacak olan sözleşmeleri hazırlar ve denetler. Sözleşmeye aykırılık durumlarında müvekkillerinin mağdur olmaması için gerekli hukuki süreçleri yürütür. Böylece hak sahiplerinin mağdur olmasını önler ve sürecin adil şekilde yürütülmesini sağlar. Avukat, bu süreçte öncelikle hak sahiplerinin bilgilendirilmesini ve haklarının korunmasını sağlar. Güçlendirme kararı ile ilgili resmi belgeleri ve raporları inceler, kararın hukuka uygun olup olmadığını araştırır. Gerekirse idari makamlara itiraz dilekçesi hazırlar ve dava açar. Ayrıca, müvekkillerinin toplantılarda ve resmi işlemlerde temsil edilmesini sağlar, sürecin her aşamasında hak sahiplerine yol gösterir. Avukat, teknik uzmanlarla iş birliği yaparak hem hukuki hem de teknik açıdan en doğru çözümün bulunmasına yardımcı olur. Böylece hak sahiplerinin mağduriyet yaşamasının önüne geçer ve sürecin adil şekilde tamamlanmasına katkı sunar.