KOMBİSİNİ AÇMAYAN KOMŞU-DAVA YOLU VE DAVA DIŞI ÇÖZÜM YOLLARI
- Av.Yıldırım YILDIRIM
- 28 Oca
- 16 dakikada okunur
Kombisini Açmayan Komşu-Dava Yolu ve Dava Dışı Çözüm Yolları, Kombisini Açmayan Komşu, Dava Yolu, Çözüm Yolları, Kat Mülkiyeti, Isı Yalıtımı, Kombisini Açmayan Komşu Nedeniyle Yaşanan Uyuşmazlıklarda Dava Yolu, Dava Dışı Çözüm Yolları ve Kat Mülkiyeti Kapsamında Hukuki Değerlendirme, Kat Malikleri Genel Kurulu, Hakimin Müdahalesi, Mantolama, Sulh Hukuk Mahkemesi, Fatura, Doğalgaz, Isınamıyorum, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
Daha önce "KOMBİSİNİ AÇMAYAN KOMŞUYA DAVA AÇILMASINA KARŞI ELEŞTİRİ VE ÇÖZÜM TEKLİFİMİZ" başlıklı bir çalışma kaleme alınmış; söz konusu makalede, bağımsız bölümünü ısıtmayan malik veya kiracının durumu, komşuluk hukukunun temel ilkeleri ile kat maliklerinin karşılıklı hak ve yükümlülükleri çerçevesinde değerlendirilmiştir. Anılan çalışmada, ısıtma sistemini çalıştırmayan malik veya kiracının hukuki sorumluluğu genel hatlarıyla ele alınmış olup, makaleye aşağıda yer verilen bağlantı üzerinden erişilebilmektedir: https://www.avukatyildirimyildirim.com/post/kombiacmayankomsu
Ancak uygulamada gelen sorular ve ortaya çıkan tereddütler dikkate alındığında, konunun daha ayrıntılı ve teknik bir hukuki değerlendirmeye ihtiyaç duyduğu görülmüş; bu doğrultuda, "KOMBİSİNİ AÇMAYAN KOMŞU-DAVA YOLU VE DAVA DIŞI ÇÖZÜM YOLLARI" başlıklı ikinci bir çalışma daha kaleme alınmıştır. Bu ikinci makalede, ısıtma sistemini çalıştırmayan komşuya karşı hangi hâllerde dava yoluna başvurulabileceği, anayasal haklar ve ilgili mevzuat çerçevesinde daha kapsamlı biçimde incelenmiştir. Anılan çalışmaya aşağıdaki bağlantı aracılığıyla ulaşılabilir:
Bu çalışmada ise, önceki iki makalede ortaya konulan hukuki tespitler esas alınarak, kombisini açmayan komşudan kaynaklanan uyuşmazlıklarda yargısal sürece başvurulmadan önce ya da yargılama sürecine alternatif ve tamamlayıcı nitelikte başvurulabilecek çözüm yolları ele alınmaktadır. Bu kapsamda; hangi şartlar altında dava açılabileceği, hâkimin müdahalesinin hangi durumlarda talep edilebileceği ve bu müdahalenin sınırları, ölçülülük ilkesi ile komşuluk ilişkilerinin korunması gerekliliği birlikte değerlendirilerek, dava yolu ile ya da dava yoluna gitmeden konunun çözümü noktasında sistematik bir bakış açısıyla incelenmektedir.
Kombisini Açmayan Komşu-Dava Yolu ve Dava Dışı Çözüm Yolları, Kombisini Açmayan Komşu, Dava Yolu, Çözüm Yolları, Kat Mülkiyeti, Isı Yalıtımı, Kombisini Açmayan Komşu Nedeniyle Yaşanan Uyuşmazlıklarda Dava Yolu, Dava Dışı Çözüm Yolları ve Kat Mülkiyeti Kapsamında Hukuki Değerlendirme, Kat Malikleri Genel Kurulu, Hakimin Müdahalesi, Mantolama, Sulh Hukuk Mahkemesi, Fatura, Doğalgaz, Isınamıyorum, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
KOMBİSİNİ AÇMAYAN KOMŞU NEDENİYLE DAVA YOLU VE HAKİMİN MÜDAHALESİ
Her ne kadar kat malikleri genel kurul kararlarına karşı açılan davalarda hâkimin müdahalesinin sınırları, hukuka uygun şekilde oluşmuş ortak iradenin yerine geçilemeyeceği ve yargısal denetimin kural olarak yalnızca kararların hukuka ve usule uygunluğu ile sınırlı olduğu yönünde belirlenmiş ise de, binaya ısı yalıtımı yapılmasına ilişkin genel kurul kararının olumsuz yönde alınmış olması, bu konuda hiçbir surette dava yoluna başvurulamayacağı anlamına gelmemektedir. Başka bir ifadeyle, genel kurulun ret yönündeki kararının varlığı, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde, kat maliklerinin yargı yoluna başvurma hakkını ortadan kaldıran mutlak bir engel teşkil etmemektedir. 652 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu "Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar." denilmektedir. Aynı Kanun maddesinin devamında 652 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu "Madde 19 – Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz." denilmektedir. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinde, kat maliklerinin anagayrimenkulün bakımını yapmak, mimarî durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlü oldukları açıkça hüküm altına alınmıştır. Aynı maddenin devamında ise, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin yahut anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi hâlinde, bu onarım ve güçlendirme işlemlerinin, projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağı düzenlenmiştir.
Bu bağlamda, kat maliklerinin genel kurulda olumsuz yönde irade ortaya koymuş olmaları, anayapının korunması ve zararların önlenmesi bakımından zorunlu ve ivedi nitelik taşıyan müdahalelerin yapılmasına engel teşkil etmemektedir. Mahkemece, ortak yer ve tesislerdeki mevcut durumun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve bu zararın giderilmesi için acil bir müdahalenin gerekli olduğunun tespit edilmesi hâlinde, hâkim, kat maliklerinin rızasını aramaksızın onarım veya güçlendirme yapılmasına karar verebilecektir.
Bu çerçevede, ısı yalıtımının yapılmasının, yapının korunması, sağlamlığının devamı ve ortaya çıkan zararların önlenmesi bakımından zorunlu ve gecikmesinde sakınca bulunan bir müdahale niteliği taşıdığı durumlarda, her bir kat maliki, yargı yoluna başvurarak hâkimin bu yönde müdahalesini talep edebilecektir. Dolayısıyla, genel kurulun ret yönündeki kararına rağmen, ısı yalıtımı yapılmasının zorunlu olduğu hâllerde, bu talebin dava yoluyla ileri sürülmesi hukuken mümkündür.
Aşağıda yer verdiğimiz yargıtay kararını inceleyebilirsiniz.
" **** Kişisel Verilerden Arındırılmıştır **** (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi 2013/7447 E. , 2013/8838 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı, davalı yönetimin apartman dış cephesinin mantolanması için karar aldığını, toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanmadığını belirterek kararların iptalini istemiş, mahkemece iptali istenen kararların olağanüstü toplantı niteliğinde olduğu, Kat Mülkiyet Yasası'nın 29/2. maddesindeki prosedüre uyulmadığını ve aynı Yasanın 42/4. maddesinde öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğuna göre toplantı nisabının oluşmadığı gerekçesi ile 13.05.2012 ve 18.05.2012 tarihli kararların iptaline karar verilmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; 26.06.2011 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında mantolama kararı alındığı, davacının da kararın altını imzaladığı, 13.05.2012 tarihli kat malikleri kurulu kararında komisyon oluşturulduğu, komisyon üyeleri ile yönetim kurulunun 18.05.2012 tarihinde toplandığı, ısı yalıtımı kararı alındığı, ayrıca başkaca onarım kararı ile tüm bu işler için 3100 TL nin toplanmasına ve kararın mal sahiplerinin oluruna sunulmasına, yarıdan fazlasının kabulü halinde uygulamaya başlanmasına, öncelikle ısı yalıtımının yapılmasına karar alındığı anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin birinci fıkrasına göre kat malikleri anataşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Yargıtay uygulamalarında ise anataşınmazın sağlamlığına zarar verecek şekilde dış cephenin su alması veya ısı kaybı sebep olduğunun tespit edilmesi gibi hallerde gerekli mantolama işinin yapılması için kat malikleri kurulunun toplanıp karar alması zorunluluğu aranmamakta, kat maliklerinden herhangi birinin böyle bir işin yapılmasını istemesi ona, yasa ile tanınmış bir hakkın ve yükümlülüğün yerine getirilmesi şeklinde değerlendirilmektedir. Somut olayda yapılacak olan mantolama işleri anataşınmazın dış cephesinden duvarın içine su almayı önlemek, nemi ortadan kaldırmak ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğundan, burada Kat Mülkiyeti Yasası'nın 42. maddesindeki düzenlemede olduğu gibi nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır. Ayrıca davacının 26.06.2011 tarihli mantolama kararına katıldıktan sonra dava açması da Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet ve dürüstlük kuralına aykırıdır. Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.05.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.
**** Kişisel Verilerden Arındırılmıştır ****"
2. KOMBİSİNİ AÇMAYAN KOMŞU SORUNUNDA DAVA YOLUNA GİTMEDEN ÇÖZÜM YOLLARI
1. KAT MALİKİNİN KENDİ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜNE ISI YALITIMI YAPTIRMA HAKKI
Kat Mülkiyeti hukuku kapsamında kat maliklerinin bağımsız bölümleri üzerindeki tasarruf yetkileri ile bu yetkilerin sınırları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde belirlenmiştir. 652 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu "Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler." denilmektedir. Nitekim Kanun’un 15. maddesinde, kat maliklerinin kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, Medeni Kanun’un malike tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahip oldukları açıkça düzenlenmiştir. Bu hüküm, kat maliklerine bağımsız bölümleri üzerinde geniş bir kullanım ve tasarruf serbestisi tanımakla birlikte, bu serbestinin mutlak olmadığını da ortaya koymaktadır.
652 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu "Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler." denilmektedir. Öte yandan, Kanun’un 18. maddesi uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerekse ortak alanları kullanırken doğruluk ve dürüstlük kurallarına uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını ihlal etmemek ve yönetim planı hükümlerine riayet etmekle karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu düzenleme, komşuluk hukukunun kat mülkiyeti ilişkilerine yansıması niteliğinde olup, bireysel tasarrufların diğer kat maliklerinin hak ve menfaatlerini zedelemeyecek şekilde kullanılması gerektiğini vurgulamaktadır.
652 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu "Madde 19 - ...Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir..." denilmektedir. Ayrıca Kanun’un 19. maddesinde, kat malikinin kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklikler yapamayacağı hükme bağlanmış; tavan, taban veya duvar gibi bağımsız bölümleri birbirine bağlayan alanlarda ise ancak ilgili bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ve anayapıya zarar vermemek kaydıyla değişiklik yapılabileceği belirtilmiştir.
Bu çerçevede, doğalgaz faturalarının olağan dışı şekilde yükselmesinden ve komşu bağımsız bölümde ısıtma sisteminin çalıştırılmamasından kaynaklanan ısı kaybından şikâyet eden bir kat malikinin, söz konusu sorunu gidermek amacıyla kendi bağımsız bölümüne ısı yalıtımı yaptırması mümkündür. Ancak bu yalıtım uygulamasının, diğer kat maliklerini rahatsız etmeyecek, yönetim planı hükümlerine aykırılık teşkil etmeyecek ve anayapıya zarar vermeyecek şekilde gerçekleştirilmesi zorunludur. Bu şartlar sağlandığı sürece, bağımsız bölüme yapılacak ısı yalıtımı, kat malikinin mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilmekte ve hukuka uygun bir çözüm yolu olarak kabul edilmektedir.
2. KAT MÜLKİYETİ KANUNU'NA GÖRE GENEL KURUL KARARI İLE BİNAYA ISI YALITIM YAPILMASI
Kat mülkiyeti hukukunda anayapıya yönelik ısı yalıtımı uygulamaları, bireysel tasarruf alanını aşan ve ortak alanlara ilişkin nitelik taşıyan işlemler arasında yer almaktadır. Bu nedenle, yapıya ısı yalıtımı yapılabilmesi, kat maliklerinin bireysel iradesine değil, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen usul ve çoğunluk şartlarına bağlıdır. 652 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu " Madde 42 - ...(Değişik dördüncü fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır... Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir." denilmektedir. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesinin dördüncü fıkrasında, kat maliklerinden birinin talebi üzerine ısı yalıtımı yapılmasının mümkün olduğu açıkça düzenlenmiş; bu tür bir uygulamanın, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karar üzerine gerçekleştirilebileceği hüküm altına alınmıştır. Söz konusu düzenleme uyarınca, yapıya ısı yalıtımı yapılması halinde ortaya çıkacak ortak giderlerin, kat maliklerinin arsa payları oranında karşılanması esası benimsenmiştir. Böylece, ısı yalıtımı uygulaması hem ortak yerlerde yapılan bir yenilik ve iyileştirme olarak değerlendirilmekte hem de finansman yükünün kat maliklerine eşitlik ve hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda dağıtılması amaçlanmaktadır.
Bu çerçevede, binada yaşanan ısı kayıplarının giderilmesi, enerji verimliliğinin artırılması ve komşu bağımsız bölümlerin ısıtılmamasından kaynaklanan mağduriyetlerin önlenmesi amacıyla, kat malikleri genel kurulunda alınacak bir karar ile yapıya ısı yalıtımı yapılması mümkündür. Kararın geçerliliği için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması yeterli olup, oybirliği şartı aranmamaktadır. Bu yönüyle, genel kurul kararı ile yapılan ısı yalıtımı, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yargısal sürece başvurulmaksızın başvurulabilecek etkili ve kalıcı bir çözüm yolu olarak karşımıza çıkmaktadır.
HAKİMİN GENEL KURUL KARARLARINA MÜDAHALESİNİN SINIRLARI
Kat mülkiyeti hukukunda kat malikleri genel kurulunca alınan kararların yargısal denetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. 652 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu " Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz..." denilmiştir. Anılan hükme göre, kat malikleri kurulunda alınan kararlara karşı, toplantıya katılarak 32. madde uyarınca karara aykırı oy kullanan kat malikleri, karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat malikleri ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay içinde iptal davası açma hakkına sahiptir. Her hâlükârda bu dava, karar tarihinden itibaren altı ay geçmekle düşmektedir.
Bu kapsamda, genel kurulun Kanun’da öngörülen usul ve esaslara aykırı şekilde toplanması veya yapıya ısı yalıtımı yapılmasına ilişkin talebin hukuka aykırı biçimde reddedilmesi hâllerinde, her kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde genel kurul kararının iptali istemiyle dava açabilecektir. Ancak belirtmek gerekir ki, kat malikleri kurulu kararlarının yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda, Kanun’da öngörülen süre sınırlamaları uygulanmayacak; bu tür kararlar her zaman yargısal denetime konu edilebilecektir. Ancak burada hakimin müdahalesinin genel kurul kararından çıkan ortak iradenin yerine geçmesi değil, genel kurul toplantısı sonrası çıkan kararın hukuka ve kanuna uygun olarak verilip verilmediği yönünde olacaktır.
Bu yönüyle, genel kurul kararlarına karşı iptal davası, yapıya ısı yalıtımı gibi ortak alanları ilgilendiren konularda, kat maliklerinin hukuki korunmasını sağlayan önemli bir başvuru yolu olarak karşımıza çıkmaktadır. İptal davası mekanizması, hem çoğunluk iradesinin hukuka uygunluk sınırları içinde kullanılmasını temin etmekte hem de azınlıkta kalan kat maliklerinin mülkiyet ve komşuluk hukukundan doğan menfaatlerini güvence altına almaktadır.
Bu doğrultuda aşağıda yer verilen Yargıtay kararlarını inceleyebilirsiniz.
"İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1530 Esas, 2024/1348 Karar
DAVA TARİHİ : 04.10.2017
KARAR : Yeniden esas hakkında verilen karar
İLK DERECE MAHKEMESİ : Çerkeş Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/307 Esas, 2021/262 Karar
Taraflar arasındaki olağanüstü genel kurul kararının iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde özetle; ... ili,.... ilçesi ... mahallesi 30... parsel sayılı taşınmazın (B) blok 6 numaralı bağımsız bölüm maliki olduğunu, .... Sitesi kat malikleri toplantısının 23.09.2017 tarihinde yapıldığını, toplantı çağrısının yönetim tarafından yapılmasının usule uygun olmadığını, katıldığı toplantının çağrısında usule uyulmadığını, toplantıda yeter çoğunluk sağlanamadığı gibi oylama da yapılmadığını, kat maliklerinin bu toplantısına dayalı olarak alınan 26.09.2017 tarihli 73 sayılı yönetim kurulu kararının usulsüz olduğunu, ısı yalıtım işinin yapılması için düzenlenen sözleşmenin önceden düzenlendiğini ileri sürerek, toplantının iptali ile sözleşmenin bağlayıcı olmadığı hususunda kat maliklerinin uyarılmasını talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; kat malikleri toplantı çağrısının usulüne uygun yapıldığını, toplantıda yeter çoğunluk sağlandığını, toplantının ısı yalıtım yapılmasına ilişkin yapıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının hakkını kötüye kullandığını ve ısı yalıtım işleminin yapılması için kat malikleri kararının gerekli olmadığını ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 29 uncu maddesinin ikinci fıkrasında da önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabileceği düzenlendiği, somut uyuşmazlıkta Yönetim Planının 9 uncu maddesi uyarınca kat malikleri toplantısının ocak ayı içerisinde yapılacağı düzenlenmiştir. Dolayısıyla, iptali talep edilen 23.09.2017 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olduğu ve bu toplantı gündeminin 3.maddesinde ısı yalıtım yapılmasına ilişkin görüşme yapılacağı belirtildiği, yine toplantı hazirun cetvelinden davacı ile birlikte 20 kat malikinin katıldığı ve 17 olumlu oy kullanıldığı ve davacının dava dilekçesinde de belirttiği üzere toplantıya katılmış olmakla toplantı çağrısının usulüne uygun olmadığını iddia etmesinin iyiniyet ile bağdaşmadığı, dolayısıyla, İlk Derece Mahkemesince kat malikleri toplantısının iptaline karar verilmesi doğru bulunmayarak davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı temyiz dilekçesinde özetle; genel kurul toplantısında 634 sayılı Kanun'a aykırı olarak kat maliki olmadığı hâlde asaleten veya vekâleten fazladan verilen vekâletler ile toplantıya katılanlar olduğunu, bu husus araştırılmadan eksik inceleme ile karar verildiğini, alınan kararın usulsüz alındığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, genel kurul kararının iptali talebine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacının yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,13.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi."
"20. Hukuk Dairesi 2019/1070 E. , 2019/1787 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk MahkemesiTaraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R Dava dilekçesinde; usul ve kanuna aykırı olan, yasal sürelere uymayan ve tüm kat maliklerine yapılmayan çağrı üzerine gerçekleşen 25.01.2015 tarihli ... sitesi kat malikleri genel kurul toplantısı ile bu toplantıda alınan kararların iptali, buna göre düzenlenen işletme projesinin geçersizliği ya da yasal maddelerine uyulmadan alınan mantolama kaleminin projeden çıkartılması istemine ilişkindir. Mahkemece; davanın kısmen kabulüne, 25/01/2015 tarihli kat malikleri genel kurul toplantısında mantolama - ısı yalıtımı ile ilgili sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınmadığından buna ilişkin kararın 634 sayılı Kanunun 42. maddesi uyarınca iptaline, site dükkanlardan birinin satın alınarak sosyal tesis yapılmasına ilişkin kararın 634 sayılı Kanunun 45.maddesi uyarınca temlik tasarrufa ilişkin olup oy birliği ile karar alınması gerektiğinden bu konudaki kararın iptaline, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, kat malikleri genel kurul kararının iptali istemine ilişkindir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, iptali istenen toplantının olağan kat malikleri toplantısı olduğu ve davacılardan ...’nın bizzat, ... ve ...‘in vekillerinin toplantıya katıldıkları ve itiraz şerhi ile tutanağı imzaladıkları, diğer davacı ...'nın ise toplantıya katılmadığı, yok hükmünde veya mutlak butlanla batıl sayılacak kararlar alınmadığı, davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla mahkemece yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 18/03/2019 günü oy birliği ile karar verildi."
HAKİM ORTAK İRADENİN YERİNE GEÇEMEYECEĞİ İLKESİNİN YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA DEĞERLENDİRİLMESİ
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan hatalardan biri, kanun ve hukuk kurallarına uygun şekilde toplanmış ve yine hukuka uygun usul ve esaslar çerçevesinde karar almış bulunan kat malikleri genel kurulunun iradesinin, iptal davası yoluyla bertaraf edilmek istenmesidir. Bu tür durumlarda, hukuka uygun olarak oluşmuş genel kurul kararının iptali talep edilmek suretiyle, çoğunluk iradesinin yerine hâkimin takdir ve iradesinin ikame edilmesi amaçlanmakta olup, bu yaklaşım kat mülkiyeti hukukunun temel ilkeleriyle bağdaşmamaktadır. Bu bağlamda hakim, kanuna ve usule uygun şekilde toplanmış olan kat malikleri genel kurulunun, hukuka uygun biçimde oluşan ortak iradesini denetim yetkisi kapsamında ortadan kaldıramayacak; başka bir ifadeyle, hukuka uygun bir genel kurul kararını iptal etmek suretiyle çoğunluk iradesinin yerine kendi takdirini ikame edemeyecektir.
"20. Hukuk Dairesi 2017/10340 E. , 2018/1402 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk MahkemesiTaraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve bir kısım davalılar ve vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:K A R A RDava dilekçesinde, apartman kat malikleri kurulunun 03.05.2014 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararların usule uygun olmadığı ve apartmana mantolama işlemi yapılmadan doğalgaz bağlanması konusunun karara bağlandığı, dolayısıyla çatı katındaki daire sahibi olmakla çatı izolasyonu ve mantolama yapılmadan doğalgaz bağlanmasının hiç bir şekilde ekonomik olmayacağı belirtilerek sözü edilen ... Apartmanı kat malikleri kurulunun 03.05.2014 tarihli genel kurul kararının iptali istenilmiştir.Mahkemece 14/10/2014 havale tarihli bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle davacı tarafın dava ve talebin kısmen kabul kısmen reddine, bu cümleden olarak 03/05/2014 tarihli (... Apartmanı kat malikleri genel kurul kararının) kat malikleri genel kurul toplantı zaptının 11 nolu maddesinin iptaline, bu yönden davanın kabulüne, diğer maddelere ilişkin ve dilekçedeki diğer taleplerinin ayrı ayrı reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.Dava kat malikleri kurulu kararı iptali istemine ilişkindir.Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz" demektedir. Davacı, davasını yöneticiye karşı açabileceği gibi iptali istenen toplantıya katılıp olumlu oy veren kat maliklerinin tümüne karşı da açabilir.1-Dosya içerisinde bulunan bilgi ve belgelerin, özellikle iptali istenen 03/05/2014 tarihli kat malikleri kurulu kararının incelenmesinden; davanın yöneticiye karşı değil, toplantıya katılıp olumlu oy veren kat maliklerine karşı açıldığı, ancak toplantıya katılarak olumlu oy kullanan kat maliki ... ve...'un davalı olarak gösterilmediği anlaşılmıştır. Bu durum karşısında, adı geçen kat maliklerinin de davaya dahil edilerek, taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerektiğinin dikkate alınmaması,2- Yine davalı olarak gösterilen ...'ün kat maliki olmadığı ve ilgili kararda imzası bulunmadığı dikkate alınarak bu davalı açısından davanın husumetten reddine karar verilmemesi,3- Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesinin değişik dördüncü fıkrası hükmüne göre ana yapının ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin değiştirilmesi (merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi) kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Somut olayda anataşınmazda 10 bağımsız bölüm olup, o kat maliklerinden 6 kişi olumlu oy kullanmıştır. Kanunun kat maliklerinin iradesine bıraktığı hususlarda mahkemece kat malikleri iradesi yerine geçilmek suretiyle karar verilemez. Buna göre mahkemece doğalgaz ısınma sistemine geçiş için yeterli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı araştırılmalı oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesine aykırı olarak yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı ve bir kısım davalılar ve vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 26/02/2018 gününde oy birliği ile karar verildi."
3. SONUÇ
Kombisini açmayan komşudan kaynaklanan uyuşmazlıklar, ilk bakışta bireysel bir kullanım tercihi gibi görünse de, kat mülkiyeti hukuku ve komşuluk hukuku bakımından ciddi sonuçlar doğurabilen niteliktedir. Bağımsız bölümünü ısıtmayan malik veya kiracının bu davranışı, belirli şartlar altında yalnızca komşuların konforunu değil, anayapının korunmasını, enerji verimliliğini ve diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkını da doğrudan etkileyebilmektedir. Bu nedenle söz konusu uyuşmazlıkların çözümünde, doğrudan dava yoluna başvurulması yerine, somut olayın özelliklerine göre ölçülülük ilkesine uygun, kademeli ve dengeli çözüm yollarının değerlendirilmesi önem arz etmektedir.
Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiğinde; genel kurul kararı ile binaya ısı yalıtımı yapılması, kat malikinin kendi bağımsız bölümüne yalıtım yaptırması veya zorunlu ve ivedi hâllerde hâkimin müdahalesinin talep edilmesi gibi yargı dışı ya da yargıya alternatif çözüm yollarının, çoğu durumda daha hızlı, daha az yıpratıcı ve daha kalıcı sonuçlar doğurduğu görülmektedir. Bununla birlikte, genel kurul kararlarının hukuka aykırı şekilde alınması veya anayapının korunmasına yönelik zorunlu müdahalelerin engellenmesi hâlinde, yargısal denetim ve dava yolu da kat maliklerinin hukuki güvencesi olarak önemini korumaktadır.
Sonuç olarak, kombisini açmayan komşu nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi, kat malikleri arasındaki komşuluk ilişkilerinin korunması ile mülkiyet hakkının dengelenmesi bakımından zorunludur. Bu çerçevede, dava yoluna başvurulmadan önce veya dava sürecine paralel biçimde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü çözüm mekanizmalarının etkin şekilde kullanılması, hem hukuki hem de fiilî açıdan daha sağlıklı bir uyuşmazlık çözümü sağlayacaktır.
Konu ile ilgili ilk yayınlamış olduğumuz "KOMBİSİNİ AÇMAYAN KOMŞUYA DAVA AÇILMASINA KARŞI ELEŞTİRİ VE ÇÖZÜM TEKLİFİMİZ" başlıklı makalemize aşağıdaki link üzerinden ulaşabilirsiniz.
https://www.avukatyildirimyildirim.com/post/kombiacmayankomsu linke tıklayarak, konunun daha iyi anlaşılabilmesi için konu ile ilgili olarak ilk yayınlamış olduğumuz makalemizi de okuyabilirsiniz.
Bu makalemizi okuduktan sonra, bu makalemize ek olması anlamında ve konunun hukuken daha iyi anlaşılabilmesi için aşağıdaki linke tıklayarak "KOMBİSİNİ AÇMAYAN KOMŞU" başlıklı ikinci makalemizi de okumanızı tavsiye ederim. İkinci makalemizi okumak için linke tıklayınız...
4. KOMBİSİNİ AÇMAYAN KOMŞU UYUŞMAZLIKLARINDA AVUKATIN ÖNEMİ
Kombisini açmayan komşudan kaynaklanan uyuşmazlıklar, yalnızca bir komşuluk ihtilafı niteliğinde olmayıp, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, genel kurul kararlarının geçerliliği, hâkimin müdahalesinin sınırları ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirilmeden sağlıklı biçimde çözümlenmesi güç olan teknik hukuki sorunlar içermektedir. Bu tür uyuşmazlıklarda, doğrudan dava yoluna başvurulmasının mı yoksa dava dışı çözüm mekanizmalarının mı öncelikle işletilmesi gerektiği, genel kurul kararlarının hukuka uygunluğunun nasıl denetleneceği ve hangi hâllerde hâkimin müdahalesinin talep edilebileceği gibi hususlar, ancak kat mülkiyeti hukuku alanında uzman bir avukatın rehberliğiyle doğru şekilde tespit edilebilir. Aksi hâlde, usul eksiklikleri, yanlış dava türü seçimi veya sürelere riayet edilmemesi gibi nedenlerle telafisi güç hak kayıplarının ortaya çıkması kaçınılmazdır. Bu nedenle, kombisini açmayan komşu kaynaklı uyuşmazlıklarda avukat desteği, yalnızca yargılama sürecinde değil, uyuşmazlığın henüz doğduğu aşamada doğru hukuki yolun belirlenmesi bakımından da belirleyici bir önem taşımaktadır.
Kombisini açmayan komşuya dava açılabilir mi?
Komşu kombisini açmıyorsa hukuki sorumluluğu var mı?
Kombisini açmayan komşu ısı kaybından sorumlu tutulur mu?
Kombisini açmayan komşu nedeniyle oluşan zarar nasıl ispatlanır?
Kat mülkiyeti hukuku avukatı
Yorumlar